大摩地产估价方法介绍

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1、如何评估房地产2004年11月本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，及不应被依赖或用以取代任何有关个别情况的个别建议。©2004摩根士丹利版权所有。未经摩根士丹利表示同意，不得抄袭或剪辑本文资料。免责声明2004年11月1日本文件是由摩根士丹利添惠亚洲有限公司（“摩根士丹利”）编制仅供参考之用，读者不应依赖或以此而作为任何决定或行动的依据。任何时候，除非已预先取得摩根士丹利的书面许可，不得传达、复制或向任何人士派发本文件的全部或任何部分内容。本文件及文中所载分析是全根据于本文件日期日或之前可从公开渠道取得的资料编写而成

2、。摩根士丹利没有对此等资料进行独立查证。摩根士丹利对于本文件所载信息及计算所得数据的准确性和完整性概不作出或暗示任何代表立场或保证，及摩根士丹利和其联营公司及有关行政人员、雇员或代理人员概不对此承担任何责任、义务或法律责任（不论是基于直接或间接的合约、民事侵权或其他行为）。摩根士丹利和其联营公司及有关行政人员、雇员和代理人员概不对任何基于本文件及其中的可能错漏引起的后果承担任何责任。本文件所载的一切观点是根据在本文件日期前的金融、经济、市场和其他形势而作出。本文件是旨在向读者概述目前的市况，并不构成摩根士丹利或任何其子公司或联营公司发出投资意见和

3、/或建议的一种方式。©2004摩根士丹利版权所有。未经摩根士丹利表示同意，不得抄袭或剪辑本文资料。2房地产的评估方法房地产估值方法用来评估房地产价值的方法附注方法主要有几种：收入法•根据预期一年收入有多少作为回报基准，以决定价值-收入法-现金流折现现金流折现•根据一连串的现金流量作为回报基准，以决定价值-内部回报率（DCF）-可比交易内部回报率•以每年要求的回报作为基准，决定投资项目的支付-成本计算（IRR）能力可比交易•参考已成交可类比项目的估值数据（如资本化率、定价水平等），以决定价值成本计算•通过计算物业的重置成本（就年龄、质量、位置等因素

4、进行调整），以决定其价值•一般而言，会应用多于一种的估值方法©2004摩根士丹利版权所有。未经摩根士丹利表示同意，不得抄袭或剪辑本文资料。3房地产的评估方法（续）收入法•收入法的理念是以物业为依据，由于房地产资产能在其经济周期内创造收入流量，投资者将愿意支付一个可反映该物业的收入潜力的价格•这方法包括对投资者在一般持有期内将可获得的现金流进行预测，然后评估该物业的价格•创造收入资产的价值是取决于其潜在收入的数量、素质和存续期•在衡量某一资产（或公司）的现金流时，必须记住预测数据本身可能存在的不足之处运用资本化率•在这个方法里，净营运收入（NetO

5、peratingIncome–“NOI”）是根据资本化率而设定•资本化率表示在某特定时期的收入与其时物业价值的关系-物业价值=NOI/资本化率•资本化率不等如投资回报比率，因为它并不明确计入，随着时间推移，物业的未来收入预测和价格变动等因素•如果是根据投资者已支付的可类比物业价格进行估值，资本化率可以是一个很有用的工具。如果与正进行估值的物业相类似的那些资产能创造某水平的NOI，而售价得出某特定资本化率，那么我们便可假设正在进行估值的物业将能按同样的资本化率售出©2004摩根士丹利版权所有。未经摩根士丹利表示同意，不得抄袭或剪辑本文资料。4房地产

6、的评估方法（续）现金流折现（DiscountedCashFlow–“DCF”）•现金流折现分析法通•与应用于其他行业组别的DCF分析法十分相似过在指定日期内计算•DCF分析法包含三个基本元素：预测未来现金流的净-现金流现值，以决定项目的-折现率价值-最终价值•我们将集中讨论适用•三者同样重要，当中的任何变动将可能显著影响物业的估值于房地产的DCF使用•除了取决于分析用的净现金流，我们必须确保使用适当的折现率诀窍-按股本成本（CostofEquity）折现杠杆现金流-按加权平均资本成本（WeightedAverageCostofCapital）折现

7、无杠杆现金流•房地产现金流的定义是“扣除所有周期性现金付款后，权益投资者可从租金收入中获得的周期性可用金额”•现金流=（NOI)–(资本支出/储备）•现金流应以净现金流为依据，并应扣除经常性资本支出和偿债所需（杠杆净现金流）•税前和税后现金流-由于享有税务优惠/保障，机构往往较关注税前现金流-对于个人房地产投资者或房地产公司而言，税后现金流有较实在的意义©2004摩根士丹利版权所有。未经摩根士丹利表示同意，不得抄袭或剪辑本文资料。5房地产的估值方法（续）内部回报率（InternalRateofReturn–“IRR”）•IRR可在杠杆或•估值的另

8、一种方法就是计算投资于某物业的内部回报率无杠杆的基础上•IRR指通过计算物业现金流的现值，投资者每年可从其投资获得的回报计算-无杠杆IR