xx大亚湾项目前期策划报告

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1、www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载新天·大亚湾项目前期策划报告中国·深圳2007年01月深圳市德思勤置業有限公司SHENZHNETASKINCONSULTINGCO..LTDwww.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载前言前言①本项目开发，首先要做的是区域造势。要联合周边的项目，“合纵连横”，提前预热大亚湾区域，树立大亚湾区域的影响力，将大亚湾的“造城运动”和卫星城、区域价值结合起来，打造一个世界级、国际化、全球性工业区的区域定位。②其次，项目是大亚湾房地产开发的“风向标”，

2、其产品涵盖了商业、住宅、酒店、商务公寓等复合功能，她的丰富的产品类型及组合资源是其他项目无法比拟的，这是本项目的最大价值点，在后期的营销策略中应作为本项目的最大卖点给予放大。③最后，通过后期的营销战略，全力打造大亚湾CBD最具价值的都市综合体，实现项目价值最大化，树立发展商的品牌形象。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载本报告总体思路本报告总体思路项目开发策略市场回顾解构卫星城项目市场定位（CBD）成长模式项目分析项目开发性质项价目值物业开发解构都市综合体定项目规划指引挖与发展建产品甄选

3、掘位议地块分析大亚湾造城运动细分产品定位产品开发建议项目经济测算PartＡPartＢPartＣPartＤPartＥPartF回顾发现解构定基筑城赢局www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载PartA回顾篇……www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载A1大亚湾产业与房地产市场发展概述①大亚湾石化产业处于发展初期，办公物业的需求将不断上升；而由于人口的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显；②大亚湾石化产业将带动一定的物

4、流、贸易等服务性行业的发展；③大亚湾中心区承担城市功能，是整个工业区的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域；④大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求；⑤大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载A2大亚湾房地产市场概述①目前大亚湾作为一个区级城市，十年前经历了一段不平坦的路程，随着惠州招商引资，大亚湾的热度开发，大亚湾将成为未来

5、南中国新的经济增长级。②惠城、惠阳、淡水房地产市场当前均呈现火热景象，2007年-2010年，大亚湾，是值得期待的一个地产热点。③随着大量企业及投资者进入大亚湾区域，未来的大亚湾房地产市场存在巨大的能量。目前大亚湾仅有少量的公寓和低档住宅供应，未来的潜力较大，而且市场消化率较高。④本项目地处大亚湾行政金融商务区，是未来大亚湾核心所在，是开发住宅/公寓的较好的领地。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载A3大亚湾酒店市场概述①大亚湾酒店普遍经营状况良好，主要需求来源为企业的商务接待、建设项目

6、的技术人员、前来考察人士；②目前大亚湾酒店数量较少，缺少上档次和规模的酒店，不能满足区域内不断增长的商务接待需求；③随着大亚湾石化区的不断成熟和旅游资源的开发，将带来更大的商务和度假需求，未来酒店市场前景看好；④本项目位于中心区，是未来大亚湾行政金融商务区，是酒店建设酒店的最佳位置之一，同时大亚湾市场空缺量较大，是本项目开发的重点产品。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载A4大亚湾办公市场概述①大亚湾目前多数企事业单位、中海石化区项目承建商及相关建设单位均有自己的写字楼办公，部分投资、贸

7、易、物流、货运、事务所等中小型公司以及石化下游产业的企业有小开间写字楼需求；②大亚湾中心区目前的商业写字楼只有南山国际，建面为27500平方米，商务公寓7648平方米，销售状况良好，多为深圳投资客，但入住情况欠佳；③本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜商宜居”类型的商务公寓。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载A5大亚湾置业群体分析外地非深圳异地置业群体包括周边县游离客户市港澳人士等（投资、商务度假、居住三大类）重要客户1、大亚湾本地公务员企事业单位人员2、惠

8、州惠城区、惠阳、大亚湾中高级核心客户管理人员、公务员