创力公司项目前期策划思路28(1).doc

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1、创力公司项目前期策划思路前言地产代理最重要职责就是把握好开发商与客户之间的互利尺度，根据不同的市场环境为开发商赢得最大的利润；体现项目的最高价值；取得目标客户的最佳认同。敝司将时刻遵循这一点，充分发挥专业人士的智慧，为项目作出最为合理、有效的策划方案。本策划书将围绕市场、竞争对手及项目本身进行初步撰写,望籍此能与贵司合作，共创贵阳市房地产市场的又一明星楼盘。第一部分市场分析一、贵阳房地产宏观市场分析（一）贵阳市房地产发展分析2000年，贵阳房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳市房地产业形式一直较好，前几年空置的房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这

2、与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观的加强和房改的深入不可分割，还有住房信贷投入的增加，二级市场的开放，减免部分税费等因素有很大关系，贵阳市场房地产市场价格近年来一直保持上升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应逐年减少，使得市区商品房尤其是多层供应相对减少，特别是去年，市政府规定市中心不建多层，因而市区房价上扬在所难免。许多市民在市中区买不起住房，而又不愿住郊区，选择点自然就放在城郊结合处，现在交通上有很大的改观。那么，市民选择这种地段的可能性就会更大，从这个角度上看，21世纪的筑城楼市将会出现新的发展

3、势头。（一）贵阳市房地产郊区发展成为趋势随着贵阳两城区旧城改造的基本完成市中心区土地资源越来越稀缺，特别是去年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张，与此同时，国家取消福利分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施出台，极大地提高了群众的购房积极性，住房开始成为人们最大的消费，面对这一市场局面，许多外地开发商“抢滩贵阳”已成为共识。在目前市中心土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向两个地区：1.郊区地带：小河、花溪、金阳新区；2.城乡结合地带：省政府背后小关一带、贵钢至二戈寨沿线、二桥至贵工一带、大营

4、坡至茶店一带等。这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，市郊房产开发“行情”看涨已成为不争的事实，以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，以一种城郊结合，绿色和自然环境为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火。同时，筑城郊区住宅的文化环境也在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，也就是这种观念的转变，为城乡结合地带带来无限商机。（三）市场供给分析到目前为止，贵阳市房地产业还处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达

5、地区10~15年。自国家实施房改政策以后，贵阳市房地产业发展迅猛，98年后市场出现前所未有的良好状态，开发商从98年前的200多家迅速增至目前的600多家，开发项目一个紧接一个，并且项目单个开发量也越做越大。从去年结束的第五届房地产交易会上看，上10万方的项目就有12个，贵阳市99年房交会参展项目建筑面积共计260万方。而去年却猛增至519.76万平方，相比而言，供给量增加了一倍之多。另外，以往未被市场消化的，加上去年未参展的项目合计还有约280万方左右，这样，去年整个市场供给量超过800万方，今年年初到现在，又有50多万方的项目被审批通过，而据比方比方信息，贵阳市年商品

6、房消耗量也不过100万方左右，市场的供给量已远远超过了市场的需求量。从目前市场供应的产品特性来看，具有以下特点：1.绝大多数新建楼盘都在“环境”上做文章，卖点不突出，太单一；2.市区项目（高层）太多，且集中在市中心一带，价为3000元/M2~4500元/M2；3.市内新建多层小区质素较高，价位3000元/M2~4500元/M2；4.环市线外多层精品小区，虽然价位较低，但其配套设施不太齐全。（四）市场需求分析房改以后，由于政策的倾斜和市政方案的迅速落实，贵阳市地产市场空前良好，目前市内房改政策主要有：§住房公积金贷款§住房公积金的实施§存量补贴的发放§按揭贷款（可贷至8成3

7、0年）§个人住房贷款正是这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。另外公房上市，房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市场需求量快速上升，前两年的需求量虽然发生了一点变化，特别是去年市场需求量增加到185万平方米左右，城郊结合地区和郊区盘一度出现抢购现象，但整个市场的供求关系仍在5:1左右。（四）项目市场切入点分析1.提供有效供给从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡，供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险，这就要求我们在产品设计上下很多的功夫。本项目的产品