商业写字楼运营费用.doc

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1、商业及写字楼的运营费用计算明细1.商业运营费用说明Ø物业管理费收入参考深圳购物中心管理费水平，建议本项目管理费45元/平方米/月，按每三年增长5%估算。Ø运营管理费用运营费用支出比例员工薪金福利20.00%清洁及灭虫费7.00%绿化养护费0.60%保安管理费用0.60%节日装饰0.90%保险费0.60%行政费用1.60%日常管理杂项支出0.20%收入税金5.20%不可预见费用0.3%管理人酬金4.00%开办费分摊1.00%公共设施维修保养费10.00%公共能源费(不含空调费)17.00%空调能源费31.00%合

2、计100%Ø经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的3%估算；2)出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制30人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。部门职务人数级别薪金（万/年/人）总办总经理1高层50秘书1基层4行政部文员1基层4人事部主管（薪酬招聘）1中层10财务部会计1基层8对账员1基层6IT部网络维护1基层6招商部总监1高层30招商主管3中

3、层15招商人员3基层8文员1基层4市场部活动策划、广告、美工2基层6营运部总监1高层30楼层经理3中层20楼层主管3中层10客服主管1中层10客服人员5基层8合计30373办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。 商业经营收入及运营成本测算表说明：租赁收入按前期定位报告租金水平建议测算，项目开业第一年按100%出租率计年租赁收入11244万元，租金每三年增长5%。1.写字楼运营费用说明Ø物业管理费收入参考深圳写字楼管理费水平，建议本项

4、目管理费25元/平方米/月，按每三年增长5%估算。Ø运营管理费用运营费用支出比例员工薪金福利25.00%清洁及灭虫费7.00%绿化养护费0.40%保安管理费用0.30%节日装饰0.40%保险费0.60%行政费用1.60%日常管理杂项支出0.20%收入税金5.20%不可预见费用0.3%管理人酬金7.00%开办费分摊1.00%公共设施维修保养费10.00%公共能源费(不含空调费)20.00%空调能源费21.00%合计100%Ø经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的1%估算；2)出租佣金：前三年按经营收入的10%提

5、取；3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制24人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。部门职务人数级别薪金（万/年/人）总办总经理1高层50秘书1基层4行政部文员1基层4人事部主管（薪酬招聘）1中层10财务部会计1基层8对账员1基层6IT部网络维护1基层6招商部招商主管1中层15招商人员3基层8市场部活动策划、广告、美工2基层6营运部总监1高层30物业主管1中层15物业人员3基层8客服主

6、管1中层10客服人员5基层6合计24248办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。写字楼经营收入及运营成本测算表说明：写字楼入伙时租金水平按100元/平方米/月计算。