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1、新视角房地产价格与土地价格、房屋租赁价格的关系———基于大连市房地产指数的实证研究刘晗(东北财经大学研究生院,辽宁大连116025)摘要:本文用价格指数代替价格,通过计量的方法对房地产价格、土地交易价格、房屋租赁价格的相互关系进行了计量经济分析,发现这三个变量都是一阶单整的,并且三者之间存在协整关系。说明三个变量虽然均为不平稳序列,但在长期仍然存在相互影响的关系。进一步的Granger因果检验发现房地产价格与土地交易价格互为Granger的原因。并由此提出了平抑房价的建议。关键词:房地产销售价格指数;土地交易价格指数;房屋
2、租赁价格指数;ADF检验;Granger因果检验一、引言20世纪90年代以前,我国实行计划经济,没有真正意本文以指数来代替绝对价格至少有以下几点好处:首义上的房地产市场。90年代中后期,国家实施积极的财政先,指数更具有一般性。房价指数是考虑了多种因素的综合政策,全社会固定资产投资快速增长,房地产投资所占比例的指数,能够更一般地反映房地产价格的基本水平。其次,增加,成为新的经济增长点,并逐渐成为国民经济发展的支该数据由统计部门定期发布,数据较为权威和稳定。样本采柱产业。然而房地产市场的发展不过短短十几年,与任何一用2000年
3、3月到2007年3月间的季度数据。其中HP:房地个尚未发育成熟的市场一样,房地产市场在自身发展的过程产销售价格指数;LP:土地交易价格指数;RP:房屋租赁价格中同样遇到了很多问题,比如泡沫问题、价格问题、政府的土指数。地政策等问题。很多学者也就相关领域做了研究和探讨,本三、计量检验文仅以大连为例研究房价、地价、房屋租赁价格三者计量意(一)数据稳定性检验义上的关系。对于不平稳的时间序列,常常会出现结论的谬误。如不选定某一个具体的地区作为研究的对象可以使研究更2相关变量回归后会产生较高的R,即伪回归。另外对不平有指向性,增加结
4、论的指导性。这样做一方面可以剔出由于稳的变量分析时,假设检验也将失效。常见的非平稳过程就地区性差异带来的指标平均化问题,克服平均化的指标带来是单位根过程,检验变量是否稳定的过程为单位根检验(U2的结果失真;另一方面由于大连市的房地产价格在全国范围nitRootTest)。比较常用的单位根检验的方法是ADF检验内处于较高的水平,以大连为样本的研究结果也将会对其他(AugmentedDickey-FullerTest)。一线城市房地产市场的研究提供参考和借鉴。对HP的ADF检验中,t统计量为-0.884473,大于10%二、数
5、据样本水平下的临界值。因此不能拒绝原假设,HP为不平稳序列。为研究大连市房地产价格、土地价格、房屋租赁价格的进一步对HP的一阶差分做ADF检验发现统计量t为-9.7关系,本文选用统计部门发布的“35个大中城市房地产价格小于1%显著性水平的临界值-4.3,原假设被拒绝。因此指数”作为研究的数据来源。该指数是反映一定时期内房地一阶差分后的HP为平稳序列。产价格变动趋势和程度的相对数,包括房屋销售价格指数、表1HP、D(HP)LP、D(LP)、RP、D(RP)的单位根检验AugmentedDickey-Fullerteststa
6、tistic房屋租赁价格指数、土地交易价格指数和物业管理价格指HPD(HP)LPD(LP)RPD(RP)数,均采用由下到上逐级汇总的方法编制。t-Statistic-0.884473-9.7403480.060242-9.1358640.101861-7.009118图1房地产销售价格指数、土地交易价格指数、房屋租赁价格指数相互关系Prob.30.77750.00000.69350.00000.70660.0000Testcritical1%-3.699871-4.33933-2.653401-4.33933-2.6534
7、01-3.699871values:5%-2.976263-3.587527-1.953858-3.587527-1.953858-2.97626310%-2.62742-3.22923-1.609571-3.22923-1.609571-2.62742用同样的方法分别对LP、RP进行ADF检验。LP的ADF检验表明,LP序列同样为非平稳序列(t统计量为0.060242大于10%水平下的临界值-1.609571,因此原假设LP为非平稳无法被拒绝)。而对D(LP)进行的ADF检验的t统计量为-9.135864,小于1%水平下
8、的临界值-4.33933。120经济理论研究新视角原假设被拒绝,D(LP)为平稳序列,DL一阶单整。同理,RP显著性水平为1%的条件下,除“房屋租赁价格不是引起房也为一阶单整。地产价格变化的原因”被接受外,其余原假设均被拒绝。因(二)对时间序列的协整性检验此,房地产销售价格是土地交易价格的Granger
