项目评估及效益分析.doc

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1、项目评估及效益分析成本估算1、土地成本本项n土地成本的总额为万元。2、建设成本本项F1建安工程造价总额为万元（含二次装修）。3、管理费用及销售费用本项F1管理费用及销售费用为万元（按销售收入的2%计算）。4、营业税及附加本项F1营业税为万元（按销售收入的5.85%）o营业税金：按营业额5.5%计算防洪费：按营业额0.18%计算房地产交易管理费：按交易额0」％计算印花税：按交易额的0.03%计算其它：按交易额的0.04%计算5、不可预见费本项H的不可预见费用为万元（按建安成本的6%计算）。总成本：1+2+3+4

2、+5+二万元二、资金筹措及运用计划资金筹措及运用计划表单位：万元序号项目合计取地期建设期第1年第2年—资金筹措1自有资金2销售收入冋投二项目总投资1地价2建设费用3管理费用及销售费用4营业税及附加5不可预见费三、收入估算本项目的销售收入为50600万元。销售均价为:别墅8000元/平方米，销售面积为4.7万平方米（包括地下室面积）;小高层均价为：4000元/平方米，销售面积为3.5万平方米（包括地下室、车位、会所等）；销售率为100%。单位：万元四、财务效益分析总成本A总收入B毛利润OB-A投资冋报率D二C—

3、A36156506001444439.95%静态效益估算表动态效益估算表单位：万元总成本A总收入B毛利润C=B-A投资冋报率D=CFA20000506001444472.2%从上述静态和动态分析可得：从各财务评价指标看，整个项H盈利十分明显,投资回报率达到了37.74%和72.2%；本项H的计算模型小，设定本项H的销售率为100%,是为了体现本项H的内在盈利能力。而本项HF1后推出的实际销售率将与卅时该地区的物业市场环境、对本项H物业的营销是否得力等诸多因素的综合作用有很大的关系，对这些因素的研讨将不是本次可

4、行性研究的内容。五、盈亏平衡分析经过测算，本项H物业销售率达到72.60%能够使项H盈亏平衡。六、敏感性分析项H系数总成本销售收入毛利润投资回报率建设成本（增加或减少）+20%39436506001116428.31%+15%38616506001198431.03%+10%37796506001280433.88%+5%36976506001362436.85%+0%361565060039.95%-5%35336506001526443.20%-10%34516506001608446.60%-15%33

5、696506001690450.17%-20%32876506001772453.91%售价（上涨或下跌）+20%36950607202377064.33%+15%36752581902143858.33%+10%36553556601910752.27%+5%36355531301677546.14%+0%36156506001444439.95%-5%35957480701211333.69%-10%3575945540987127.60%-15%3556043010745020.95%-20%35362

6、40480511814.47%从上表分析可得知，项H收益对售价的变化比较敏感，但无论是售价降低20%或者成本增加20%,项H投资回报率仍有28.31%和14.47%。由此可见，项H本身的抗风险能力较强。