房地产行业综述 (修复的).doc

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1、第1章房地产行业介绍1.1房地产行业含义广义的房地产概念是指土地与定着在土地上的Z上的永久性建筑物、构筑物、附属设施，以及与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。狭义的房地产概念是指十地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。1.2房地产的类型1.2.1按照形态划分（1）物质形态的构成：土地（建筑地块）+房屋（建筑物）+附属设施（2）经济形态的构成：产权一一以房地产产权证为代表的权利122按照用途划分：1、农HI2、森林3、住宅4、商业房地产5、开发基地123按照经营方式划分：1.用于出租的房地产2.用于出售的房地产第2章房地产行业的发展历程近十几年来，屮国房地产

2、市场发展的历史可归纳为四个阶段第一阶段：理论突破与试点起步阶段；第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段；第三阶段：相对稳定协调发展阶段；第四阶段：价格持续上扬，多项政策措施出台的规范阶段；第五阶段：政策松绑与市场调控的新阶段。现在屮国的房地产市场正处于第五个阶段。我们今天所处的世界经济环境变化越来越多，速度越来越快，因此经济波动频率也不可避免的越来越多，人们的预期在短短几天内被改变，还没来得及开心可能就已经被忧虑笼罩。屮国房地产业从市场化萌芽之吋起，便置身于政策调控屮，几度沉浮轮回。屮国房地产企业的境遇也随着政策的变化，冷暖不同。1993年，屮央首次针对房地产的宏观调控

3、，触发房地产业第一次整合大潮。由于卡住了开发商的资金命脉，一大批开发企业从此消失，进入房地产的门槛明显上升。开始于2004年的宏观调控，到2007年楼市的疯狂，从2008年的调整到2009年的疯狂，再到2010年开始的调控，-•直到现在政府不断出台的各项降息降准政策调控，房地产项H因为其投资周期长、资金密集、涉及行业广泛等原因,一直以来，和政府存在着千丝万缕的关系。乂因为房地产具备既是投资乂是消费的双重特征，其一举一动都受到社会各界的关注。房地产作为支柱产业，与宏观经济的状况紧密相连，良好的宏观经济基本而是促使房地产业健康发展的基础，血一个牛机勃勃的房地产市场反过来

4、又会促进宏观经济的持续增长。屮国的房价所牵涉的因素有很多很多，比如：经济发展水平、供求关系、价格预期、建材价格、自然环境、土地供应量、人口数量、宏观政策等，这些因素相互作用导致了房价的跌涨。r经济发展水平供求关系心理预期房价的影响因索<自然环境土地供应量人口数量J宏观经济政策厂工业增加值房地产投资额Y人均可支配收入j城镇化率■商品房销售额累计值（亿元）I岛品用樂须官计冶K%）■商品房现房销隹额累计值（亿元）•■-商品房现房销总颔戻计増长（％）■商品房期房销售额—累计值（亿元）房价的影响因素分析图12008.02—2016.02全国商品房销售额走势如图2所示（国家统计

5、局）全国商品房销售额在最近几年大起大落，尤其在2009年涨幅最大，但从外部环境看，2014年房地产销售业绩整体不佳。据屮国指数研究院新出炉的地产行业统计，全国商品房销售额全年同比下降近8%,销售均价同比下跌近5%。2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万册，比上年增长9.2%。其屮，住宅施工面积515096万nf,增长5.9%。房屋新开工面积179592万川，下降10.7%,降幅扩大1・7个百分点。其中,住宅新开工面积124877万1心下降14.4%o房屋竣工面积107459万册，增长5.9%,增速回落2.2个百分点。其中,住宅竣工面积80868万nf,

6、增长2.7%。土地购置方面，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万nf,比上年下降14.0%；土地成交价款10020亿元，增长1.0%。在商詁房销售和待售方面，2014年，商品房销售面积120649万盯，比上年下降7.6%,2013年为增长17.3%o其屮，住宅销售而积下降9.1%,办公楼销售面积下降23.4%,商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿冗，下降6.3%,2013年为增长26.3%o其屮，住宅销售额下降7.8%。总体来看，业绩下滑数量占比达到43.3%o业绩下滑的背后除了此前的限购、限贷政策之外，行业周期的变化也是原因之一

7、。经过黄金10年发展，住宅市场供给过剩，曾有学者质疑我国城镇市场整体空置率超过25%,大幅高于国际平均水平。而住房的刚需高峰过去，政策抑制过度投资，更是预示着未来市场需求堪忧。在2015年国家开始进行宏观调控，央行开始下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，并经历了多次调控，以期提高人们的消费信心，拉动经济增长，促进房地产市场的再度发展。屮国指数研究院的数据显示,2015年，全国300个城市土地成交面积85671万平方米，土地出让金总额为21793亿元。其屮，一二线城市的土地成交而积占50.6%,而土地出让金却占到了70%；三四线城市的土地成交面积虽然也占了总量的