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1、世博会对上海未来房地产价格的影响小组成员：杨春慧毛楠洁孙慧明张夷贝房地产08-1班2010年10月12日世博会对上海未来房地产价格的影响一、研究背景2002年12月3日,国际博览局第132次会议将2010年世博会的举办权授予了中国上海。申博成功给上海带来了无限商机,而房地产业是国民经济的“晴雨表”，申博成功也给上海房地产业带来了巨大的机遇和挑战。世博会的举办及整个房地产市场供求、土地成本和拆迁等都会对上海房地产价格起影响作用。2010年世界博览会，于2010年5月1日在上海市拉开序幕，上海世博会又一次把中国放到世界的聚光灯下。当世界其它大部分地区仍在2009年经济衰退后遗症中挣扎时，世
2、博会给上海市的长期发展注入活力，并将成为上海及周边地区房地产业的重要驱动力，世博会将提升中国的经济实力。2010年在上海召开的“世博”，犹如2008年在北京召开的“奥运”。“奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的重要原因。戴上政治、经济色彩的“世博效应”，将大幅度提高城市的价值，从而也推动了房价上涨的空间。本项目切合社会热点，在对上海房价调研的过程中，预测其未来房价的走势，并分析大型活动承办对承办地房价的影响，从而全面地认识承办大型活动对承办地房地产业的作用。二、研究过程1.2002年申博成功之初，对上海房地产影响分析上海房价上涨虽然是各种因素综合作用的结
3、果，但申博成功之后2002年的爆发式增长，世博会起到了很大的作用。1)供给方面的变化世博会最大的意义就是能够推动上海整个城市功能的转型。“在这种‘引擎’的作用下,上海城市的集聚功能和综合竞争能力将会得到大幅度提升,上海建设世界级的经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心的步伐大大加快。”这对上海城市建设和房地产开发的投资形成了强大的驱动力。1)需求的大量增加随着世博会的举办,上海的经济活动趋向于频繁,将最先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。因此,商务住宅市场的需求量将会大幅度上升。据统计上海市最近几年每年新开业的外商投资企业1700家,每年净增商务代表处400家
4、。其次,伴随着大量的外资机构进入的是大量外籍人士的进入。他们对住宅的选择是中高档的公寓和别墅。因此,适合外商和外来人士的高档住宅需求,特别是租赁需求也会增加,价格也将随着增加。另外,世博会的举办给上海带来了无限商机。同时,世博会的举办也推动了上海城市建设的步伐。2)土地成本的增加“土地作为不能再生的资源,供开发的土地越来越少,而且由于房地产需求增加,特别是适合于外销的中高档的物业需求会提高很多,会加剧土地一级市场的竞争,从而会提高土地市场的各种成本,土地价格可能会上升。”特别是世博会选址地周边的土地价格会急剧上升,从而引发会址周边的商品房价格一路飚升。调查显示,2002年上海房地产土地
5、出让价格继续上涨,三季度,土地出让价比去年同期上涨10%,比第二季度上涨11.1%。市中心城区土地的开发成本上涨迅速。3)拆迁成本和建造成本的增加由于世博会的举办,上海将进行重大的城市改造,新一轮旧区改造将侧重于静安区、黄浦区等中心区域,动迁的成本将大大增加。随着区域功能的重建,这一地区的区域地价和住宅品质将有很大的提高,因而增加了住宅的建造成本。统计资料表明,截止2002年底,上海房地产投资720亿元,比上年增长14%。2002年上海商品房均价大约每平方米为4007元左右,比上年增长11%。黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇等五个区均价在6000元以上;嘉定、青浦、奉贤、崇明、金山等五个区
6、均价在3000元以下。同时中低价位的商品房占市场主体,其中均价每平方米3000元以下的占15.16%,3000—5000元的占54.12%,5000—7000元的占21.13%,7000元以上的占8.19%。1.2002年至2010年上海房地产市场发展状况自从上海于2002年赢得2010年世博会举办权后，政府就加快了建设轨道交通的步伐，并成为世界上快速交通系统发展速度最快的城市之一。由于新轨道交通的投入使用，使得人们更易到达远郊地区，从而将促使新的商业中心形成、非中央商务区的增长以及上海市郊区卫星城镇的形成。新商业中心正不断的在轨道交通沿线的战略要点形成。这些新兴的中心为CBD的写字楼
7、租户提供了更具吸引力的选择。相应地，零售商也将被吸引到这些地区。世博会的举办涉及场馆用地拆迁、中心城区土地资源进一步减少等问题，直接拉动了上海房地产市场的需求量，而需求是市场进一步成长的源泉，需求量的增长直接促进了房地产市场的加速发展。因此，通过世博会中需求量的增长刺激了上海市房地产。2003年至2009年，在世博会的影响下上海连续7年GDP保持10%以上的百分比速度增长，各项经济指标健康而稳定，梯级消费观念也随之日趋加强，“高、中、低各层次住
