注册房地产估价师-开发经营与管理-笔记.doc

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1、开发经营与管理读书笔记第一章房地产投资与投资风险1.1投资:为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定(确定的现值的牺牲)①以资产为基础(资本和所有有形无形资产)②以企业为基础(一国企业在另一国建实体)③以交易为基础(资本资产跨国界流动)1.1.1投资的特性:②具有时间性;①有目的经济行为现在支出一定价值的经济活动;③目的在于得到报酬;④具有风险性,不稳定性.1.1.2作用:①国家经济增长的推动力②与企业发展密切相关③促进人民生活水平提高④利国内稳定和国际交往1.2房地产投资的物业类型①土地:建成后的/在建工程②居

2、住:最具潜力风险较小规模小交易量大③商业:投资者间效益受其与社会接近程度影响位置④工业:特定用户⑤特殊:是属长期投资1.2.1房地产投资特性位置固定或不可移动;寿命周期长;各异性;政策影响;专业管理依赖;相互影响;适应性:房地产本身不产生收益,在使用过程中产生1.3房地产投资的形式的利弊1.直接投资:开发投资_短期;置业投资-自用或出租2.间接投资:①企业债券和股票投资权益型②房地产投资信托公司投资抵押型REITS③购买住房抵押支持证券混合型3.投资之利:抵消通膨影响;提高投资者资信较高收益水平;税收优惠;易得金

3、融机构支持;⒋之弊:变现性差;投资巨大;回收期长;专门知识经验1.4房地产投资风险风险:为未获的预期收益可能性的大小,比预期收益增加的叫"风险报酬",标准方差越小风险越小风险体现在:①投入资金安全性②期望收益的可靠性③投资项目的良现性④资产管理的复杂性1.系统风险:通货膨胀(购买力降低)-降低实际收益率市场供求;周期;变现;政策;政治;或然损失利率:价值折损或债务加重利率提高会抑制市场需求,而致房地产价格下降2.个别风险:①收益现金流;②未来经营费用;⑤时间;⑥持有期.③资本价值;(取决于①②);④比较(机会成本

4、)3.对投资决策的影响:②尽可能归避控制转移风险①据风险大小确定相应目标收益率1.5风险与投资组合:对相同宏观经济环境变化,不同投资项目收益有不同反应1.大型机构投资者:注重研究地区时间分布及项目类型分布合理性2.把组合风险降到最低,前提是各项目间有一个负的协方差,最理想绝对的负协方差3.预期收益率=无风险收益率+系统性风险系数或斜率*(市场整体平均收益率-无风险收益率)4.确定折现率理想方法:机会成本加适当风险调整值第二章房地产市场及其运行规律2.1房地产市场:从事买卖.租.抵.典等交易的活动场所及一切交易途径

5、和形式.一个完整的由市场主体.客体.价格.资金运行机制等因素构成一个系统.运行环境:社会.政治.金融.经济.法制.技术.资源.国际⑴影响市场发展的社会经济因素:①社会:观念.心理.福利.人口.家庭②经济:发展.家庭收入.物价.工资.就业.房价.租金比③政策:房地产供给.住房.金融.产权.价格⑵影响市场转变的社会经济力量:①金融业发展②信息通信技术提高③生产工作方式④人文环境变化⑤自然环境变化⑥政治制度变迁2.2房地产市场结构与市场指标1.市场结构宏观上分5类:总量.区域.产品.供求.投资2.市场细分:从宏观市场环

6、境角度①按地域:是主要方式;②按用途③按存量增量:一级出让.二级(土地转让.新建租售).三级(存量房产)④按交易形式:买卖.租赁.抵押3.市场指标①供给指标:可供租售量、空置率、建设周期②需求指标:GDP(生产法收入法支出法)、家总支出商品零售和城市居民消费价格指数③市场交易指标:吸纳量(租售之和).房地产价格房地产价格指数.预售面积.房地产租金2.3房地产市场的特性与功能1.供给的特点:缺乏弹性;非同质性;土地有限难再生投资巨大-高度垄断,供给主体间竞争不充分不广泛2.需求特点:广泛性.多样性.融资借助信贷金融

7、机构3.市场交易:产权流转.时间长.费用高.专业服务4.市场价格:位置.总体向上波动.个别因素影响大2.3.3房地产市场功能:①配置存量房地产资源和利益.②显示市场需求变化③指导供给适应需求变化.④引导需求适应供给变化⑤指导政府制订科学的土地供给计划2.4运行规律:投资收益包含单位时间的租金和转售增值。1.房地产市场均衡状态下:①租金和价格不变化;②价格=重置成本;③新增量=折旧量;④资产存量不变2.原则讲,房地产业发展由整体经济发展决定3.长期平均空置水平是自然周期的平衡点.4.泡沫与过热⑴泡沫:市价/使用价值

8、因投机脱离实际用者持续上涨,投机性因素作用结果,资金支持是泡沫产生必要条件①成因:土地有限及稀缺性是基础;②投机需求是膨胀的诱因;金融机构过度放货是促成⑵过热:过度开发成因:开发商对市场预测的偏差;开发资金易得开发商之间博弈和非理性行为⑶区别:①过_供求关系反映不同层泡_市价与实际价值关系面市场指标②程度及危害不同③自然周期中所处阶段不同:泡上过下泡引起过,过未必是泡引起