房地产估价师考试开发经营与管理笔记

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1、第一章　房地产投资与投资风险第一节　投资与房地产投资1.投资的概念　相对于投机来说，投资所经历的时间一般较长，趋向在未来一定时期内获得某种比较持续稳定的收益。2.投资的分类（四种分类）按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资（一年为限）。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低；长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利强。按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于生产经营活动；间接投资

2、是指以购买股票、债券等金融资产的方式进行投资。间接投资的主要特点是资金的所有者和使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。按投资对象存在形式的不同，可将投资为金融投资和实物投资。两者的主要区别在于，前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累按投资的用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。前者是指投入到生产领域的投资，又分为固定资产和流动资产投资；后者是指投入到非物质生产领域，其中对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，为纯消费投资，其再投资依靠社会积

3、累。房地产投资几乎涉及了各种投资形式。3.投资的特性投资是一种经济行为；投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）；投资的目的是获取收益；投资具有风险性。4.投资的作用（四作用）　　推动国家经济增长；与企业发展密切相关；提高人民生活水平的；有利于国家的社会稳定和国际交往。5.房地产投资的概念　　经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。6.房地产投资的分类（三种分类）房地产投资除了与一般投资行为一样划分外，还可以

4、按以下标准划分。按投资主体划分，可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益，如公租房投资、绿色住宅示范项目投资等；企业投资和个人投资更注重经济效益，如写字楼、商品住房投资等。按经济活动类型划分，可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。按物业类型划分，可分为居住物业投资、商用物

5、业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。居住物业的市场最具潜力，投资风险相对较小。商业物业投资指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产，如写字楼、零售商业用房、出租公寓。特点：1.开发—出售的模式越来越缺乏生命力，而开发——持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者的管理能力密切相关。3.交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。4.位置对此类物业有特殊的重要性。工业物业投资为人类生产活动提供空

6、间，如工业厂房、仓储用房、高技术产业用房、研究与发展用房。特点：1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营；2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易；3.高新技术产业与研发用房适应性较强；4.轻工业厂房介于两者之间。酒店和休闲娱乐设施投资为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资，如酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。特点：1.本质上属于商业物业投资。2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入。特殊物业投资指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房

7、地产，如加油站、飞机场、车站、桥梁、码头、公路。特点：1.这类房地产交易少，多属长期投资。2.靠经营活动收益回收投资并获利。-91-【2011年多选】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　）。A.居住物业投资　B.商业物业投资　C.土地开发投资　D.房地产开发投资　E.房地产经营投资[答]CDE【2011年判断题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（　）[答]×[解析]不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是

8、为了营利，而是社会效益。【2010年判断题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（　）[答]×[解析]商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。【2008年多选题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（　）。A.能为投资者带来经常性的收入现金流　B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式　C.适合于长期投资　D.常在机构投资者之间进行交易　E.位置对其有着特殊