投资性房地产业的公允价值运用研究.doc

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1、投资性房地产业的公允价值运用研究摘要21世纪以来，我国经济全球化进程加快，为适应世界经济的发展趋势，财政部于2006年颁布了新企业会计准则，公允价值计量模式再次被引入。同时，随着我国房地产市场的持续攀升，公允价值计量在投资性房地产项目中的运用研究也不断深入。基于此，本文从公允价值理论基础出发，通过研究新会计准则，考察投资性房地产业中公允价值计量模式的运用现状，并为其在我国的进一步实施和发展提供参考建议。关键词公允价值计量投资性房地产上市公司随着经济全球化的不断深入发展，我国会计准则也在不断向国际会计准则靠拢。公允价值计量被新

2、准则这样表示：这是一种金额计量，即熟悉交易情况、依照公平原则交易的双方，在资产和负债上自愿进行资产交换或者债务清偿。在日益全球化的经济环境下，公允价值计量属性越来越充分地展示出其前所未有的优越性，并逐渐在国际市场盛行。正基于此，我国财政部与新准则重新引入公允价值，并运用于金融资产、长期股权投资、投资性房地产筹会计核算中，以顺应国际会计计量的发展趋势。但是，公允价值计量在我国的运用尚属起步阶段，无论是理论建设还是实际应用，都存在一定程度的缺陷。因此，如何更好地推广实施公允价值计量已成为会计界关注的重要课题。一、投资性房地产中运

3、用公允价值的要求和条件公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策一一以公允价值计量模式替代历史成

4、本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。二、投资性房地产中运用公允价值的必要性长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨人获益能力的投资性资产在企业屮，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由丿力史成本计量转换为

5、公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为：（1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007-2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：由表1看出：2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普

6、遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%o2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%o其屮，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的

7、3.24%02010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%O其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。四、完

8、善公允价值计量模式的建议（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境,提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可