浅析公允价值在投资性房地产的运用

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1、浅析公允价值在投资性房地产的运用摘要：目前、我国投资性房地产市场已经初步进入加速发展阶段，部分投资性房地产的升值潜力比佼大并几可能会持续增长。大部分投资性房地产在多年以后，其市场价值不仅不会因计提折旧而低于初始投资成木，述经常高岀其初始投资成木而获得人幅增值空间。这就使得投资性房地产与一般的金业固定资产存在着比较大的差异。近年來，随着我国房地产价格的不断走高，导致使用历史成本模式计量的账面价值与现实市场的实际价值Z间出现了比较大的差距。本文首先对公允价值及投资性房地产的理论进行了相关的介绍，分析了公允价值的优势、投资性房地产

2、的特征等内容，接着对公允价值在投资性房地产的运用屮存在的问题及原因进行剖析，最后提出具体的建议，以完善公允价值在投资性房地产的运用。关键字：公允价值，投资性房地产，成本模式，房地产企业一、公允价值的相关分析1公允价值的定义所谓公允价值，是指理智的双方，在一个开放的，不受干扰的市场中，平等的、相互之间没冇关联的情况下，自愿进行交换的金额。市场价格可以代表公允价值，未来现金流量也可以代表公允价值。2公允价值的基本特征%1广泛性衍生金融工具的出现使历史成木计量缺乏相关性，会计计量对象得以扩展，使传统会计计量理念和计量基础受到冲击，

3、呈现出很大的局限性。而公允价值的计量对象既包括资产,也包括负债，以及某些具有所有者权益特征的特定项冃，具备了广泛性的特征。%1时效性公允价值计量的目的在于满足众多利益相关者的决策需要。能够满足决策需耍的信息,必须是与决策相关的、及时的信息。立足现实是公允价值与历史成木最根木的区别。%1公允性交易双方的环境是公平的。会计主体交易双方是在交易地位是是同等的，并不受外界的“十扰”。交易双方是自愿进行交易的。会计主体交易双方的交易是“你情我愿”，不掺杂任何的“杂质”。交易双方的价格是市场的。会计主体交易双方是在白由的市场的条件下进行

4、交易的，并且双方能随吋了解市场信息，且交易价格在公平的原则下进行的交易。3公允价值的优势长期以来，历史成本模式一直处于主导地位。但是，随着想我国经济的快速发展，特别是衍牛金融工具的不断涌现，历史成本显得难以应付各种复杂的局面。这时，-•种抛弃了成本计量观，能有效弥补历史成本计量缺陷的，能更好反映会计个体经济资源价值的计量属性应运而生，这就是公允价值。%1采用公允价值计虽能更好的满足会计信息使用者的决策需要公允价值计量能够更加准确的反映企业的经营状况和财务信息，从而可以为信息使用者提供更加可靠的财务信息，并作出真实可信的信息判

5、断。与传统的历史成本计量相比，公允价值计量能更准确的反映的企业的资产负债悄况、企业的现金流量及企业在生产经营中所承受的风险，从而对财务信息使用者的决策会带来一定的彫响。%1公允价值计量能更好的反映会计收入、费用配比的原则，能更真实的反映企业的经营成果企业的会计利润是通过收入、成木、费用配比计算出來的，收入按照现行的市场价格也就是公允价值计量，成本和费用按照历史成本计量。但是单纯从价值计量角度出发，收入与成木、费用的计量属性应该的配比的，所以，二者应该采用相同的计量属性，即公允价值计量。这样才能更好的消除由于货币时间的差异所带

6、来的收益的不同［3］。%1公允价值计量的会计更符合国际化发展趋势近几年来，国际财务报告准则以及美国等一些经济发达的国家的计量模式都是以公允价值为主，借此来提高会计信息的可靠新和相关性。公允价值的应用在计量模式的选择屮一定程度上反映了国际财务会计的发展趋势。随着我国社会主义市场经济的不断发展，上市公司的治理结构也得到了一定的改观，注册会计师的审让质量也在不断提升，公允价值在我国的投资性房地产、非货币性资产交换、金融工具的确认和计量上得到了广泛的运用，并逐渐収代了传统的以历史成本计量为主的计量模式，这表明我国会计向国际趋同边出了

7、实质性的一步。二、投资性房地产的相关分析1投资性房地产的定义房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场FI益活跃，企业持有的房•地产除了丿IJ作自身管理、牛产经营活动场所和对外销售之外,出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼冇而持冇的房地产。2投资性房地产的特征%1投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企

8、业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与Z相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另i种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常为市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚収增值收益，也是企业为了完成其经营目标所从事的经营性活动以及与Z相关的其他