新汉都项目定价建议.doc

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1、★★★★绝密新汉都市场定价建议::旄血地产FERRVRERLE5TRTE武汉渡边房地产营销策划有限公司二0—0年5月二十日新汉都市场定价建议—、本案概况二、区域内楼盘竞争形势（一）汉川板块概况根据我司独创的楼盘竞域半径理论，十公里内的楼盘相互之间都会存在竞争关系,而只有目标消费人群相近的楼盘才会形成直接的竟争。本案位于汉川市经济开发区，汉川市市区从区域上划分可分为三大板块：老城区、城西区、开发区。老城区楼盘品质普遍不高，且规模较小，建筑密度较大，但是周边配套设施齐全，属中心城区；城西区楼盘品质较高，多为高层,建筑密度较小。金山公园华府前两

2、期基本售罄连同三期福星城,将构成50万平米的超大型高尚社区；片区价值显现，引领了汉川楼价，直逼3000元/平米；开发区楼盘开发较晚，板式高层、大规模小区成为趋势，内部建筑密度较低，绿化率较高。但周边配套设施不全，离市中心较远。城西区域和开发区楼盘品质较高、体量较大，且项目已经具有一定的知名度，是本案销售的直接竞争对手。（-）区域楼盘基本信息项目名称住宅价格（元/ma）面筑总积项目优势项目劣势现阶段活动商铺价格汉川福星城起价：2150最高价：2900均价：2550四湖路与滨湖大道交汇处汉川公园对面30万方小区规模较大，旁边就是汉川公园，2路

3、车起点站,户型全。湖北名牌金业，殆牌效应好。周边教育，生活配套较远，交通不便。位于汉川环线路，噪音较人。贷款9.7折,…次性9.5折，另外赠送2200元的天然气报装费。三期二组团6月底开盘商铺8000元/m2（社区内步行街商铺）万仁小区起价：2138最高价：2950均价：2538霍城大道国家电网对面20万方位于经济开发区，去机场和武汉的必经之路，道路开阔。周边配套不完善，小区规模较大，可是开发商众多，后期物业管理存在问题。无优惠均价5000元/m2西湖国际广场起价：2500最高价：3080均价：2700汉川福星城对而12万方对面就是汉川公

4、园，和福星城连成大规模生活小区周边教育，生活配套较远，交通不便。一次性97折,按揭99折整体出售或招商>城起价：2500最高价：3080均价：2700文化路与文化桥旁6万方地段好，屮心城区位置，商业屮心，自身配套齐全，交通便利，全板式房。旁边的涵闸河环境改造属于市政工程，难度较大，治理困难。按揭无优惠，一次性9.8折商铺买一楼送二楼。230007G/m2买一楼送二楼道路旁边噪首较人。CBD屮心城起价：2000最高价：2800均价：2400欢乐街原中心集贸市场内50米5万方（商业占3万方）位于中心城区商业中心,交通便利。地势低，规模小，行车

5、不便认筹优惠1万兀待定汉川新汉都待定霍城大道万仁小区斜对面21万方规模较大，位于经济开发区，去机场和武汉的必经之路，道路宽阔。周边生活配套不齐全，东临恒大包装工厂，离市中心较远。待定待定小结：1、通过以上信息可以得知，汉川市商品房入市均价主耍集中在2500元/m2—2700元/耐之间，单位起价在2100—2500元之间，部分楼盘均价低于2500元/时。纵观汉川城区楼盘房价，较之孝感城区各楼盘间2000元左右的差价而言，汉川城区整体房价较为均衡，各个楼盘优劣势未岀现极端化；2、老城区与西城区楼盘众多，周边配套设施较齐全，价格高于开发区楼盘；

6、3、在售楼盘体量区别很明显，20万方以上大楼盘仅有福星城、万人小区及新汉都3个，其余楼盘建筑面积均在15万以下，甚至多在10万平米以下。且大楼盘均分布在新城区，小楼盘则位于土地比较稀缺的老城区。4、我项冃地理位置较偏，处于劣势，周边配套II乏；目前，大部分项目祁在加进施工进度和准备加推房源，吸引史多的客源，抢占汉川市场；（-）主要竞争楼盘户型对比表项目名称户型（BO优点缺点有无入户花园户型占比汉川福星城主力：98.6二室两厅一卫整体东向，无西晒，次卧东向采光较好。进门就是走道浪费3平米，餐厅光线喑，整体不通透。有，面积：9平米23%134

7、.31三室两厅两卫客厅4.6米大开间，9平米超大阳台，南北通透过厅太大而积浪费，餐厅处于室内通行的交接处，设计不合理有，面积：10平米11%145.33三室两厅两卫南北通透，转角窗设计，三而采光，双阳台设计过道长浪费面积接近14平米，餐厅设计不合理，位于过道处。无13%主力:123.99三室两厅两卫三个卧室采光好，超大阳台设计8.8平米。餐厅设计不合理，过道太多，浪费接近15平米，整体不通透。有，面积：平米23%101.42两室两厅一卫卧室都是南向，采光好。客厅大4.2米开间。前阳台太窄，私密性差，整体不通透，过厅浪费面积。无7%主力:1

8、38.82四室两厅两卫南北通透，超人阳台设计10平米。过道浪费面积大，3个卧室朝北，两个卧室朝客厅开影响私密性有，面积：7.8平米（算一半而积）23%~FT主力：132.88-139.98南北