房地产项目可行性研究报告.doc

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1、目录第一部分项目总论31.1项目背景31・2项目概况41.3可行性研究报告编制依据81.4可行性研究结论及建议8第二部分市场研究102」宏观环境分析102.2全国房地产行业发展分析102.3本市房地产市场分析102.4板块市场分析122.5项目拟定位方案14第三部分项目开发方案163.1项目地块特性与价值分析163.2规划设计分析173.3产品设计建议183.4项目实施进度223.5营销方案233.6机构设置243.7合作方式及条件25第四部分投资估算与融资方案264」投资估算264.2融资方案34第五部分财务评价375」财务评价基础数据与参数选

2、取375.2财务评价（方案1）375.3财务评价（方案2）395.4财务评价结论39第六部分不确定性分析416.1盈亏平衡分析416.2敏感性分析426.3风险分析43第七部分综合评价457.1社会评价（定性）457.2环境评价（影响及对策）457.3公司资源匹配分析45第八部分研究结论与建议468.1结论468.2建议46第九部分附录479.1附件479.2附表479.3附图：48第一部分项目总论1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出

3、背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。1.1.1项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。L1.2项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，女口：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3项目投资的必要性%1项目启动对公司未来几年发展战略、

4、发展规划的意义（一般3-5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；%1公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；%1从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周边现状%1地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中

5、心区域办公/商务/政府的关系）o%1宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6)土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江

6、河湖泊等因素分割土地；7)地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。%1项目周边的社区配套1)周边30()0m范围内的社区配套交通状况(a)公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；(b)宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；(c)现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育：大

7、中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状%1项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1）治安情况2）空气状况3）噪声情况4）污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5）危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6）周边景观7）风水情况8）近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9）其他%1大市政配套（都要说明距宗地

8、距离、成本、接入的可能性）1）道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2）供水状况：现有管线、管