万盛新区项目可行性研究报告.doc

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1、万盛区项目可行性研究报告东兴责任有限公2010年12月—、总论31.项目背景32.项目概况43.问题与建议6二、市场预测61.市场调查62.产品供需预测9三、市场分析101.成都商品住宅价格走势102.温江市场供求关系分析11四、投资项目策划研究121.市场定位121.目标市场定位13五、投资估算与资金筹措141.主要经济技术指标142.估算汇总表153•资金筹措15六、投资项目财务分析161.财务评价162.项目投资利润率投资回收期七、不确定性风险分析11.风险分析182.不确定性分析193.投资风险的控制20八、房地产投资综合评价分析211.推荐方案

2、的总体描述212.推荐方案的优缺点描述223.结论与建议23、总论1.项目背景1・1项冃名称:万盛新区1.2承办单位概况东兴房产开发有限责任公司代理编写可行性研究报告,承办单位是金强实力有限责任公司，注册资木8000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承〃诚律合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。东兴公司的经营宗旨是：为客户创造生活一提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值一服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现东

3、兴公司的社会价值；1・3可行性研究报告编制依据(1)项FI建议书及其批复文件(2)国家及成都市颁布的相关法律、法规、政策(3)成都市温江区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要(4)成都市2009年国民经济和社会发展统计公报(5)成都市城市总体规划(2002-2020)(6)房地产开发机构发布的工程建设方而的标准、规范、定额(7)《成都市市区基准地价》（8）投资项ri方签定的协议书或意向书（9）编制《报告》的委托合同（10）其他有关依据资料1・4项H提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要纽成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国

4、产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发万盛新区。成都市温江区拥有成都海峡两岸科技产业开发园，全国四家之一、西部地区唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园，是四川省、成都市重要的现代轻工业基地和台商投资聚集区，也是成都市重点建设的三家国家级开发区Z—。也有成都后花园的美称。1.项目概况2.1拟建地点拟建于江区南熏大道四段温江青少年宫旁

5、2.2建设规模与FI标自有资金为12000刀元，刀盛项H规划总用地10433.85平方米、合15.65亩，容积率2.4,绿地率30%,建筑密度30%。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“万盛新区”，致力于为在温江区大学城白领阶层周边高校院所的知识分子,入住温江区的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供-个优美、舒适的居住环境。2.3项冃投入总资金及效益情况本项H投入自有资金8000万元，再加上房屋预售款，共投入总资金12828.67万元。本项目完成后,预计销售收入为15687.5万元,扣除成本,减去

6、销售（营业）税金及附加862.9万元、所得税766.7325万元、提取法定盈余公积金及公益金300.6135万元后，预计累计未分配利润为2204.499万元。2.4主要技术经济指标技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米10433.85总建筑面积平方米25041.24居住建筑面积平方米22541公共建筑面积平方米2500.41居住居数户250.46平均每户建筑面积平方米90平均每户居住人数人3容积率2.4绿化率%30住宅栋数栋3平均层数层16停车位个2501.问题与建议考虑到万盛新区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的片领阶层，结合他们的消费心理

7、和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场,娱乐屮心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项H的建设很大程度上依赖于大学城的发展，因而，在建设的过程屮，要时时注意政府的各种政策。而口要重视该项H的社会效益。二、市场预测在经历了2008年的自然灾难和全球金融危机的影响后，成都经济在2009年总体上保持稳步增长。前三季度GDP同比增长14.2%,高出全国平均6.5个百分点。对西南地区巨大的区域市场辐射作用使成都的社会商品零售总额在今年1至11月同比增长19.9%o与沿海地区出口遇冷形成对比

8、，部分行业巨头向西部转移生产带动了成都出口的快速增长，1至11月出口增长60.3