房地产中介机构常见违法违规行为解析.doc

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1、违法行为一（合同欺诈）：中介公司工作人员签约时，没有如实告知租户其委托代理出租房屋的真实租金价格，这一价格在租户与其签约时曾经询问过，但中介公司的人员声称“多少钱租来肯定也是多少钱转给您，您放心，只挣佣金”。在租户与之签订租赁合同时，中介公司并未向房屋产权人以书面协商，或者以其他任何形式告知产权人租金价格的调整和实际签约的情况，在委托方和承租方都不知情的情况下私自提高了租金标准，归为己有，赚取租金差价。在中介公司与委托方（房屋产权人）签订的格式合同中，第六条“1、租金标准为……出租代理期内租金标准

2、调整由双方另行书面约定，否则适用以下条款：1.2、如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有。”中介公司企图以此条约定来规避“私自收取租金差价”的法律责任。中介公司在提高租金标准前，不会以书面或其他任何形式通知委托方，所以未得到委托方书面或其他形式的认可表示委托人对“书面约定”弃权的意思说明。而是越过了“书面约定”的程序，直接采用了“调整租金标准”的条款，这一行为已经构成了主观故意隐瞒实情的事实，并导致了承租误认为该租金就是房主的租金标准而签约。中介公司的上述行为违

3、反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（二）项“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；”和第（三）项“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；”之规定，采用向委托方隐瞒真实交易信息的方式来牟取暴利，并向租户隐瞒、欺诈的手段诱骗交易，以达到其低价收进高价出租房屋，赚取差价的目的。构成了合同欺诈行为。同时也违反了《经纪人管理办法》第二条“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪

4、业务的自然人、法人和其他经济组织。”之规定，超出了“收取佣金”的执业范畴。同时还违反了《经纪人管理办法》第十七条第（三）项“将定约机会和交易情况如实、及时报告委托人；”之规定，未将真实交易情况告知委托人；并违反了《经纪人管理办法》第十八条第(六)项“利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费；”之规定向租户提供虚假的价格信息；第（七）项：“采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益；”之规定，采取了欺诈手段损害租户和房屋产权人的利益；第（九）项“对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传；”之规

5、定，以不尽告知义务的隐性行为，造成了承租人误认为租金标准就是产权人定立的印象，致使承租人按照这个被其“私自提高”以后的价格签约的事实。同时违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条第一款“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”之规定，没有如实向租户提供服务的真实信息。解析一：5（1）因中介公司实施合同欺诈行为在先，而且是对合同中最重要的价格条款实施的欺诈。所以，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法

6、目的；”之规定，中介公司是以“合法订立合同的形式”掩盖其“侵吞租金差价的非法目的”该合同自始无效。可申辩要求：解除该欺诈合同。（2）根据第《中华人民共和国消费者权益保护法》四十九条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”之规定，可申辩要求：消费者投诉处理部门帮助租户索要服务总费用双倍的赔偿。（3）根据《房地产经纪管理办法》第三十四条“违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项

7、，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。”之规定，可申辩要求：价格主管部门对其依法查处。（4）根据《房地产经纪管理办法》第三十七条“违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上

8、签约资格，处以3万元罚款。”之规定，可申辩要求：建设（房地产）主管部门依法对其查处。（5）根据《经纪人管理办法》第二十二条“经纪人违反本办法第十八条第(一)、(二)、(五)、(七)、(九)、(十)项规定，由工商行政管理机关按照有关法律法规及行政规章予以处罚。”之规定，和第二十三条“经纪人违反本办法第十八条第(三)、(四)、(六)、(八)项规定，由工商行政管理机关视其情节轻重，分别给予警告、处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”之规