某地产楼盘项目运营策略报告.ppt

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1、新城置业东方银座项目运营策略报告2006.04.10提案大纲第一部分项目分析第二部分项目定位第三部分运营策略第四部分营销推广第一部分项目分析项目概况东方银座位于江苏省张家港市暨阳中路，沙洲公园东侧，项目总用地面积约2100多平方米，建筑面积约为7500平方米，其中地下1层，地上5层（约6500平方米），为商业综合大楼。地下一层为车库地上1-5层为商业或办公用房项目周边环境项目周边交通便利，各类配套设施齐全，文化氛围浓厚，周边主要环境设施为：1.沙洲公园2.张家港大戏院3.各类生活/商业配套项目SW

2、OT分析项目优势分析（S）：项目地段好，城市一级核心区域；项目形象好，立面现代时尚，建筑有气势；项目配套好，停车方便，人文配套，生活配套好；项目景观好，紧靠沙洲公园，紧邻休闲广场；项目目前尚未定位，完整性好；项目开发时机好，张家港地产处于上升期。项目劣势分析（w）：项目体量小仅为7千多平方，不能形成影响力；作为商业项目，周边的商业气氛不够浓厚。项目SWOT分析项目机会分析（O）：港城经济持续快速增长，人均消费力不断提升；港城地产发展依旧迅猛，地产投资意识不断增强；港城典型的商业项目都处于酝酿阶段或

3、运营前夕，还都没有形成真正的影响力，给我们留了一个时间空挡；发展商品牌处于高度影响力期，便于借力打力；船小好掉头，一旦明确定位方向，我们可以快速解决问题，结束战斗。项目SWOT分析项目风险分析（T）：项目所在地，虽为老城，但非城市空间发展的方向，项目地段有被边缘化趋势；本项目作为一个商业综合体项目，面临着巨大的竞争压力；项目的定位空间非常有限，操作风险加大。项目SWOT分析项目优势很多，但不突出，相反劣势也比较明显，如何化劣势为优势，是我们要认真思考的问题！项目机会点不错，但风险也比较突出，所以必

4、须设法把风险降低，把机会点最大化！项目分析结论我们该怎么办？第二部分项目定位项目定位项目战略定位选择赚利？赚经验？赚名？赚什么？看当前？思未来？项目定位项目战略定位选择如果目前公司不缺资金，或短期内没有资金压力，我们建议本项目要立足长远，要本着树立公司形象的原则来操作，即项目要赚名！这样操作既能得名，又能得长期的利，且能保证项目在经营层面的操作成功，从而整体成功。这个项目作为纯商业项目，对铺垫暨阳湖新项目有指导意义。从长期看，项目升值潜力巨大，如能长期持有，将是公司一笔丰厚的资产，国内国际的大地产

5、公司相当部分都有自己的长期持有物业，招商地产/和记黄埔等。项目定位项目业态定位根据本案周边环境条件、体量规模及项目建筑类型特点，本案项目总定位方向：业态功能业种要求条件是否适合购物中心百货/专卖店等规模大，商业气氛浓，人流大不适合专业市场大型家电/家居/数码规模大，专业行业气氛浓。不适合餐饮娱乐大型餐饮+娱乐项目规模适中，交通方便，自然文化环境好。十分适合项目定位功能定位方案一：餐饮、娱乐、休闲与办公。总定位描述集餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的多功能高档餐娱中心项目定位业态业种定位：根据建筑层数与

6、体量，本案业态规划为：1-2层：大型餐饮；1层大厅集中餐饮，2层为包间3层：咖啡厅、茶餐厅或西餐厅；4层：娱乐KTV、SNOOK、酒吧等；5层：美容美体、健身中心、部分办公。项目定位客户定位消费群体：商务宴请/朋友宴会/喜宴商务会客/商务娱乐/朋友娱乐项目定位客户定位租买客户：大型连锁餐饮店—租为主连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买KTV/酒吧/娱乐业业主—租或买投资客户—买项目定位功能定位方案二：主题餐饮会客中心总定位描述港城首席主题美食中心项目定位业态业种定位：根据建筑层数与体量，本案业态规划为

7、：1-3层：大型中高档中餐；1层大厅集中餐饮，2层分为多功能大包房，3层为私密会客中小包间4层：高档咖啡厅、茶餐厅或西餐厅；5层：量贩KTV；项目定位客户定位消费群体：商务宴请/朋友小聚/婚宴喜宴商务会客/商务娱乐/朋友娱乐项目定位客户定位租买客户：大型中餐连锁餐饮店—租为主连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买KTV娱乐业业主—租或买投资客户—买第三部分运营策略租售模式租售模式分类：1.按租售面积来分：整租整售：一个单位整体出租或出售；整租散售：一个单位整体出租但分割出售产权。2.按租售次序来分先租后

8、售：先将物业出租个商家，带租约销售；先售后租：先承诺返租销售给业主，再招商招租。租售模式本案租售模式根据本案的建筑特点与业态规划，针对于不同的单位可采取不同的租售方式：1-2层大型餐饮整体出租或出售3层咖啡/茶西餐厅分割出售产权4层娱乐KTV/酒吧分割出售产权5层美容中心/办公出租，自己保留。租售模式本案租售模式以上租售模式组合，最终可销售面积约5200平方米，其中3/4层产权出售面积约2600平方米。从租售顺序来看，原则上本案采取先找商家再找买家的先租后售方式，尽量把招商/招租工