某别墅项目营销推广方案((000001).ppt

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1、定性目标定量目标一二期的品牌过渡扩容更广泛的客群快速而简单的周期9000元的预定单价2.2个亿的总案额7个月的销售周期3200万/月的高额占领从开发愿景说起产品创新的必要性带着两个课题上路：1、如何以最易行的方式，创新“叫好又叫座”产品，并将此影响力，转换成千禧品牌的市场影响力。2、如何以最高效的方式，整合推广营销，在保障品牌形象的基础上，完成“短平快”的销售目标。目录第一篇市场扫描及战略突围第二篇产品价值梳理及定位第三篇营销推广策略及执行第一篇市场扫描及战略突围2009市场火爆08客户存量爆发政府经济刺激市场通胀预期二套房贷放松4000亿资

2、金转移豪宅的保值认可火爆2009潜在因素客户的区域认可阶段性卖方市场别墅价格提升豪宅投资的认可成功造就市场营销火爆整体市场态势绝对需求减少一片红海…银行贷款收紧…政府抑制通胀市场放量加剧阶段性价格屏障预期2010必须1、了解市场承载力2、现有市场可进入程度3、新品项目威胁所在4、寻求战略突围在红海中寻求突围未来市场战略突围目前，青岛市别墅市场主要集中在惜夏板块、温泉镇板块两个区域，另外，即墨市区板块、西海岸沿海版块也有部分别墅项目，但版块发展尚不成熟。对于项目竞争，主要从两层面来看：一个层面为板块竞争，则主要以区域的定位、后期发展总体潜力来对

3、比，或可形成一定的客户分流。但从别墅销售角度看，产品的竞争主要存在于另外一个层面，即区域内部竞争。目标市场界定了解市场承载能力15推出别墅一口价120万/套三期联排推出一期尾房一口价140万清盘6期联排推出二期集中签售区域高端市场开发，始于2005年的千禧国际村，但以高端洋房为主，2006年8月百福山庄和千禧国际村的别墅组团共同推出，开启别墅市场。2007年3月百通香溪庭院开始进入市场，与百福山庄相互依存经历了08的观望，更完美引领了09年别墅市场的爆发，坚定了区域市场的领先地位。了解市场承载能力区域开发截至目前40个月，千禧国际村、百福山庄

4、、百通香溪庭院共销售别墅18.3万平米，748套，实现销售13.9亿，平均每月销售不足20套，销售额3500万。百福山庄共销售249套，销售面积7万平米，实现销售额4.84亿，平均每月销售额1200万，销售均价6987元/平米。另2009年，销售近2亿，平均每月1650万百通香溪庭院07年5月正式开盘至今共销售384套，销售面积9万方，实现销售额7.5亿，平均每月销售额2000万，销售均价8268元/平米。2009年目前共实现销售逾4亿。平均每月3500万经历了07年的市场开拓，08年的观望，09年的爆发基本反映市场承受情况。2010年市场趋

5、向平稳，虽然有价格的增长、放量的增加，但要想在2009年区域销售额5000万/月的基础上再有一个大的飞跃，存在一定难度。3200万/月的营销目标相当于市场份额的高度占有与开拓了解市场承载能力2009年，百通香溪庭院、百福山庄在打响区域保卫战的同时，更为其自身鉴定了绝对的影响力，而要想在现有市场上分一杯羹，则需要更领先于现有市场的产品。项目百通香溪庭院百福山庄客户认可核心产品欧陆风格纯粹，园林景观到位二、三百平的庭院赠送，30%面积的赠送，低价位热销产品情况联排别墅是项目的主打，200万左右别墅是销售的绝对主力。另外，350万左右的小独栋别墅市

6、场认可度较高。相同户型产品中，把两头、靠近景观带、庭院较大者占绝对优势。170、180万的联排别墅，270万的双拼别墅是项目的竞争主力。而大的花园是项目的绝对竞争点。局部销售障碍点北花园、露台小、多房间外观、园林环境不到位，单户面积大2010年主推产品四期顶级联排，平均每户200平米100户左右，是香溪庭院的精髓产品270平米联排别墅产品，170万/套客群定位35-55，私营企业主等35-55，私营企业主等预计市场份额占领联排+独栋共实现150余户，销售额3个亿。100余户，1.8亿现有市场可进入程度现有产品预计将占有4.8亿的市场份额。而要

7、想进入市场除了占有新增市场外，更要从现有产品中挣一杯羹。从区域现有产品情况看，百通香溪庭院、百福山庄已经进入到最后组团的开发，剩余产品虽然不多却是整个项目的精髓，因此无论从声势上，或者从产品的成熟程度上，都是其他项目望尘莫及的。从剩余产品的存储量看，香溪庭院尚有130余户顶级联排别墅，30户独栋产品尚待消化。而百福山庄7期、8期尚待开发。足够支撑2010年的销售周期。且分别预计将实现3亿、1.8亿的销售额。2010年，百通香溪庭院、百福山庄将继续活跃在区域别墅市场，且将占有50%以上的市场份额。现有市场可进入程度区域项目动态崂山西麓山水太和月

8、光总建面积21641平米，纯独栋社区，259平米起，毛坯价格最低400万/套财宝山庄由11月开盘，主力户型250、320平米，主力总价在200万、300万栖霞沟别墅