宜兴_苏宁_LOFT产品研究.ppt

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1、宜兴苏宁东氿项目LOFT产品研究——世联地产苏宁宜兴项目组LOFT产品市场接受度客户反馈解决核心问题产品案例分析客户特征访谈假设我们产品要做成LOFT？宜兴市场现状市场价格在不考虑总高度是否符合规定的情况下目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件优势(1)产品优势还在于性价比较高。一层的价格，两层的面积：LOFT住宅产品层高≧4.9，可以给客户更加实惠的感觉。(2)动静真正分离，上下截然分区，复式结构增加户型的使用空间。产品优势——价格实惠，功能实用总体层高5.8米自由分割自由分割劣势：(

2、1)每层的空间受高度限制，有局促感和压抑感;(2)此种产品不可避免的提高了装修成本及费用。(3)面对的客户群体较为单一，受众面窄。产品劣势——层高受限，成本增加，客群单一居住及生活空间受到压抑自由分割自由分割产品客户群——年轻的首置，投资客户Loft产品：享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。主要客户群：是25-38岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。无锡户型面积（㎡）层高

3、（米）Loft均价（元/㎡）周边普通住宅均价（元/㎡）对比系数D-PAKE52-855.38910090001：1哥伦布广场50-794.991100090001.2：1五米阳光35-604.99590045001.3：1甲壳虫293329-333.9900090001：1无锡市场案例Loft项目性质一般以商办或商住立项，多为小体量项目。从当时LOFT产品销售时，均价与周边住宅对比系数为1—1.3左右目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例：结合产品特征及市场案例分析如下：市场LOFT产品主要为90㎡以下小户型；购买客户多为年轻白领首置，商务

4、，及投资客户；宜兴市场尚无此类产品出现;无锡市场上，此类产品与周边住宅产品价格比率为1-1.3。目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件以1-1.3的价格系数做标准，静态测算本项目销售额测算一：（按1.3比例计算）高层：均价10000元/㎡LOFT：均价13000元/㎡销售额：高层住宅：38.5亿LOFT：9亿总体高层销售额：47.5亿测算二：（按1.3比例计算）高层：均价10000元/㎡LOFT：均价13000元/㎡销售额：高层住宅：38.6亿LOFT：8.6亿总体高层销售额：47.2亿原方案测算：高层：均价10000元/㎡总体高层销售额

5、：45亿采用LOFT产品设计的情况下的高层总销额方案一：47.5亿方案二：47.2亿采用原高层设计方案的情况下高层总销额原方案：45亿增加LOFT产品，在不考虑成本的情况下，高层住宅销售额提高2亿左右！根据静态数据的测算得出：目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件客户访谈——针对宜兴复式产品的客户访谈调查访谈内容访谈问题重点：在东氿片区100米以上的高层产品接受度？高层产品中的层高为5-6M的复式接受度？在东氿的高层复式价格接受范围？对高层的楼层接受数？复式产品的面积需求？对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受，宜兴

6、人家庭观念重，年轻人也受家里长辈影响，如果老人家不接受那我们也不会接受。复式的总层高5-6M是可以接受的，单层在2.7-3M。复式的面积120-160㎡比较合适我。价格在8000-10000元都能接受，宜兴前两年房价才3-4千，但这两年价格涨的太离谱了。如果我买高层，30层以内还是可以接受的。访谈人一万先生32岁背景：二次置业家庭：三口之家职业：评估公司经理核心特点：以长辈为重现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的房子，家里有老人小孩的，还是矮一点的住起来方便舒服。高层20多层还是可以的。像我家有老人，住复式上下楼的就不方便，宁愿

7、买个大平层，不考虑复式。假如要买复式，价格在1万左右就差不多是可以接受。廖先生35岁购房目的：改善居住环境家庭：五口之家职业：公务员核心特点：家庭为重，居住舒适度访谈人二高层最高能接受范围在26-27层，现在宜兴还没有百米以上的，我是不能接受这么高的房子，如果说做酒店还差不多，我买这么高，电梯等很久不方便，物管费也很高。如果是买复式，我喜欢带院子的，不会买高层的复式。现在住的300㎡复式，如果是要再买，我打算买200㎡的就差不多了。一楼就做生活空间，朋友来玩玩也好，楼上就是卧室，最好每间卧室都有卫生间。复式价格1万左右差不多。访谈人三王先生40岁购房目

8、的：改善居住环境家庭：五口之家职业：私营业主老板核心特点：居住环境的提升33层的高层我是肯定不