米东大道项目开发策划书.doc

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1、米东大道项目开发策划书滚动发展，配套先行滚动发展，是指大规模项目划分为多个组团，有多个开发周期，时间跨度大。开发商在各个组团推售的时候，顺应市场的变化，制定不同的项目规划和营销策略，既是为本阶段的推售服务，也是为下阶段的发展铺垫。其卖点不是一时的，而是连续不断的在所有的发展过程中非常连续的卖点。配套先行是指在项目主体施工中，先完成项目的配套施工。就是说在楼盘主体还在施工，商业配套，部分环境已做好。鲜明体现楼盘的特色及建筑风貌。增强买家信心。买方市场开始，使房地产产品从“钢筋+水泥=家”转变为“钢筋+

2、水泥+环境+文化+服务=家”启动所建小区的社区电脑宽带网服务，3G无线上网服务。使小区成为智能化小区。商业街的作用尤其重要，建议设二层，内设超市、百货、布艺、家居装饰、个性饰品店、书吧、运动用品店、美容美发店、乒乓球室、桌球室、咖啡店、西餐厅等与业主息息相关的行业。一般开发商在项目中规划商铺，更多倾向于自身利益，将商铺尽快售罄，至于商铺日后由何类商家来经营并没有太多规划和限制。商业街会为业主的生活带来何种影响是没有考虑过的，所以此类商业街对业主而言，更多向征意义上是生活配套。建议：与社区品位对口的商

3、家签订联盟协议，为商家提供免租金一年的条件，使商家尽快进驻，让业主体验到将来小区完善的配套。产品设计方面：1、每个房间都有预留电话接线口，包括厨卫。宽带线接到每个卧室及客厅。项目的目标买家是面对全市的，而市场上购买群的最大特点是年龄特征趋向年青化，以及部分二次置业的买家。具体变化如下：一类是具有稳定收入，但需要财务支持的职业人，年龄层次在22-32岁之间，文化程度比较高，购房的主要目的是自住，对所购房的户型、面积、朝向、价格等因素考虑的很细致。主要特点为文化层次高，但经济能力比较差，在具有财务支持的

4、条件下是比较容易开发的客户群体。另一类是具有良好的财务状况，具有良好的家庭积蓄，年龄层次在30-40岁之间，购房目的是置业式投资，对购房过程中的各部分环节很熟悉。对所购房的户型、景观、物业管理、市场价值（在二手房市场中的租赁和转手价值）等因素很注重，主要特点是购房资金容易到位，是一群注重各项细节的实际性买家。项目所面对的目标市场归纳成：1、具有稳定的经济来源；1、年龄层次相对比较低，家庭人口结构简单；2、居住空间的休闲性与周边的娱乐性需求比较大；3、具有一定的文化层次，容易形成个性的价值观，对新事物

5、的接受意识比较强；4、购房趋向容易受大众传播的影响。品牌专家艾·里斯说：定位的基本方法，不是去创作某种新奇或与众不同的事物（包括现在的楼市中许多概念），而是去操纵已存在于人们心中的东西，去重新结合自己存在的联结关系。因为拉动内需，将会有数以亿计的人口向城市转移，这是大方向。为保护环境，工厂迁出米东大道已成定局。随着环境的改善，这里将是一个最适合居住的区域。在市中心土地资源贫乏的情况下，能建造一定规模，价格适中，功能齐全，交通方便的现代居住区。这里有几个优势：1、规模优势，这里已开和即将开发的楼盘很多

6、，成为了乌鲁木齐房产最活跃地带。2、崭新设计理念在这一地带开发的项目中不断体现，这一带新开项目多，整个区域展现出了新城的局面。3、房价优势，单价3000元以下的价格在乌鲁木齐仍有洼地效应，客户容易流到这里来。定位档次与目标客户：定位中档，突出其超前性和人性化的设计，充分发挥不上区优势，赢得市场。住宅密度适宜，实用率高，朝向好，采光、通风优越，私密性好，建筑外观雅致，小区环境优美，功能和美观兼备。其中，实用率是置业者衡量住宅的性价比的重要标准。一样的价钱，使用率越低的房子等于越贵，这帐人人会算。当然，

7、住宅的实用率高低与否并不是室内使用面积与建筑面积之比。购房者会考量住宅空间是否有浪费之嫌，他们还会看各个功能区间的面积是否合理；所以说置业者心中的实用率是楼盘与楼盘之间等面积住宅的比较；是真正可使用面积与建筑面积之比。