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1、_、物业概述华富苑是由深圳深房集团建设和开发的高层小户型公寓，是华丰大厦的配套建筑。华富苑全楼高37层，属剪力墙结构。建筑物走向为南北向，单位主要分布在东西向两侧。全楼共有电梯四部，一层16户，最大户型为二房一厅一卫69.57M2,占总户数的50%;中户型为二房一厅一卫58.67M2,占总户数的25%;小户型为一房一厅一卫40.63M2,占总户数的25%o二>市场环境分析1>深圳房地产市场环境房地产市场随着社会经济发展而不断变化,大户型豪宅的滞销，发展商们在冷静观察与市场调研之后应市场需求推出小户型。在短短三年内就推出了鹏益花园、旭飞花园、紫薇阁、怡和楼、碧清园、锦文阁、名仕阁等等一大批小户
2、型公寓,备受市场青睐。从小户型住宅的市场走势来看，经过96年的启蒙潜伏期后,97年一举走出低谷，进入加速上升阶段，预计99年市场供应量将会大幅度增长。从小户型住宅的增长速率看，从96年开始，小户型住宅平均每年以56%的速率增长，速度惊人。小户型住宅市场供应量增多，供需矛盾将逐渐缓和,市场将回归理性调整。根据我司长期对市场动态进行调查、分析和研究，因此我们预计小户型住宅在99年初至99年下半年，仍将保持较好的形势，而在99年底前后将步入调整期。2、区域性因素分析华富苑地处深圳市福田中心区旁的景田片区，毗邻深圳特区报社，与深圳中心区六大重点工程“电视中心”隔路相望。香梅社区属于景田片区中相对成熟
3、的片区,医院、银行、菜场、邮局、五洲宾馆、山姆会员店、香密湖度假村、水上世界、深圳高乐夫球会、幼儿园、小学、中学都近在咫尺,配套一应俱全。由于该片区为中心区一级辐射区加之深圳地铁的兴建，使该片区的土地含金量高，具有升值潜力。项目所在区域典型住宅的概况:A楼盘名称:锦文阁位置：景田片区户型:一房一厅(45M2)>二房二厅(61M2、71M2)价格:起价5180元/M2、均价6340元/M2付款方式:一次性，银行按揭7滋15年销售率:100%楼盘名称:时代华庭入位置:景田片区户型:二房二厅(83.8M2、88M2),三房二厅(97〜108M2),复式(160-338)价格：起价5330元/M2、
4、均价7660元/M2付款方式:一次性92折、银行按揭95折、安居乐98折、超轻松:照定价销售率:时代轩：基本售完;华庭轩:一经推出,二房售出四套2楼盘名称:聚豪园位置：景田片区户型:二房二厅(95.07M2),三房二厅(1O6〜115M2),四房(138M2),五房(140M2)价格:起价5480元/平米，均价7700元/平米付款方式:一次性90折;按揭95折；建筑分期96折销售率:销售情况不好楼盘名称:九缔梦园位置：景田北，莲花路南户型:一房一厅(40.25M2、41.34M2),二房一厅(65M2)价格:起价5110元/M2,均价:6000元/M2付款方式:一次性95折，按揭98折销售率
5、:二房仅剩一套楼盘名称:瑞达苑入位置：景田片区户型:二房二厅(96.30M2),三房二厅(125M2J39M2),四房二厅(162M2)价格:起价:6200元/M2付款方式:一次性90折，按揭94折销售率：8月8日正式开盘从户型上看，该区域高层住宅以三房为主，二房、四房为辅;从面积上看,该区域住宅单位面积较大，二房多为80〜90平米;从进度上看，该区域大部分为现楼。高层小户型也已入伙和即将入伙;从付款方式上看，本区域付款方式只有时代华庭相对灵活一点。从竟争对手上看,该区域纯小户型只有两个楼盘竞争对手不多。综上所述,由于该片区生活配套成熟,中小户型的楼盘又相对较少且中小户型的成交量又很高。因此
6、华富苑的销售我们认为成功的机会较大。三、项目特点1、项目有利因素D地理位置优越。景田片区经过多年开发，形成成熟的居住社区,中心区概念、地铁概念已深入人心，地块含金量高,升值潜力巨大。2刃v;j;57?^周边配套齐全。居住氛围浓。即将兴建功能齐全的市民文化娱乐场所和大面积绿地(待考证)。发展商属深圳知名地产商,具品牌优势。单位面积较小，使总价不高,易于被市场吸纳。户型设计合理、功能完备、区域分明。住宅全部带有装修,小户型不等于低档。交通极为便利。2.项目不利因素1)座落在群楼之间，无靓景;2)主力户型朝向不好;3)一层16户，四部电梯，有可能会延长业主乘电梯的等待时间;4)工程经过一段时间停工
7、，形象不好,客户在购买时,发现还未入住，就有了若干年的使用期。5)一房一厅，除卧室外其余全是暗房。四、市场定位1、市场定位“经济适用型康居住宅”，定位于中档物业。2、目标客户定位主要销售对象有以下几个方面:在深工作3〜6年的入白领人士这类人士工作稳定,收入基本保持在2500〜5000N间，来深时间不长,又想购一置物业。高新科技九企业员工、管理者他们收入中等偏上，多为单身或二人世界，思想前卫，对住房需求并不是国
