同策上海耀江花园二期营销推广策略提报.ppt

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1、耀江花园二期营销推广策略提报DATE-2006-8-14定位篇P3-P24策略篇P25-P36营销篇P37-P56企划篇P57-P802PARTONE定位PARTONE耀江花园二期营销推广策略提报3宏观市场表现定位篇PARTONE耀江花园二期营销推广策略提报4宏观市场表现定位篇PARTONE耀江花园二期营销推广策略提报5宏观市场表现定位篇PARTONE耀江花园二期营销推广策略提报6宏观市场表现定位篇PARTONE耀江花园二期营销推广策略提报7区域市场表现定位篇PARTONE耀江花园二期营销推广策略提报8项目自身价值

2、挖掘价格是价值的货币化表现形式，我们列举了影响价格的一系列主要因素，并且对其的价格影响度进行分析，帮助我们定位本项目涵待发掘的价值点。耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE9营销推广表现研究2005.2—2006.4定位篇PARTONE耀江花园二期营销推广策略提报10定位篇PARTONE耀江花园二期营销推广策略提报11定位篇PARTONE耀江花园二期营销推广策略提报12先前项目价值曲线描述项目在营销推广方面，主要将注意力集中在“区域规划”方面，过于仰仗世博会的规划以及效应，而对于其他价值点有所忽略耀江花园

3、二期营销推广策略提报定位篇PARTONE13以“世博会”作为卖点的项目多为浦东上南三林地区的楼盘，例如：上南翡翠苑、翰城国际二期、环球翡翠湾花园等耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE14以“世博会”作为主要卖点项目的价格水平基本位于10000元/平方米以下“世博会”卖点难以有效支撑本项目高端产品的定位耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE价格差超过10000元/平方米15项目价值重新定位最大价值发掘辅助价值发掘耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE区域规划优势地段优势房型性价比等等…

4、…“江景”优势16类似卖点例举“江景”代表性项目——世茂滨江花园耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE17虽然世茂滨江花园具备如地段、小区景观等诸多优势，但由其在媒体广告上的诉求－－“江景”对其在价格以及高端定位的支撑显而易见仅此一点，本项目对比其就具备较大的上升空间耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE18项目定位地段优越的位于世博园区内的房型功能完备的具备稀缺性和不可复制性“江景”尊贵住宅耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE19项目价值重新定位我们对于本项目自身价值点重新思考，举

5、出最有利的、最大的卖点，并对其进行初步论证。耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE20产品力提升定位篇PARTONE菜单式装修大堂软装饰VIP会所高品质物业提供1000元/平方米～3000元/平方米不同档次的装修标准，以适应不同客户的需求设置二期业主专属会所，以体现二期的高端客户和一期客户在社区服务上差别在入户大堂提供沙发、茶几等设施，以便方便业主会客等需求，同时体现项目的高品质和尊贵感提供近似于酒店管理的高品质物业管理，最大化的给予业主便利性与尊贵感21产品力提升定位篇PARTONE房间功能性户型内均有

6、空中庭院设置，可考虑增强其功能性，以弥补本项目户型功能间偏少的劣势刷卡入户特别针对本项目标杆明星房源业主，由于其主要分布在高层区域，对电梯进行特殊处理，仅有持卡方可进入，以保证其私密性22位于浦西黄浦江沿岸，具备极佳的黄浦江景观景观优越性景观稀缺性附加值尊贵感、自我价值的实现耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE项目USP提炼23位于黄浦区，具备地段优势文化底蕴位于世博会展区内市中心概念产品优势未来规划预期升值潜力空中花园“送面积”耀江花园二期营销推广策略提报定位篇PARTONE24PARTTWOPART

7、TWO策略耀江花园二期营销推广策略提报25关键思路策略篇PARTTWO剩余房源进行档次分类标杆‘明星’房源主流房源低端房源预热市场，拉升项目基调及客户心理预期打开市场，制造热销阶段性促销时，作为特价房源来促进销售房源分类主要考量因素：[江景、楼层、房型面积、小区位置]耀江花园二期营销推广策略提报26耀江花园二期营销推广策略提报标杆‘明星’房源价值属性——良好的江景景观视野以及高楼层位置作为主要核心价值，以房型面积和位置作为次要价值；主要集中在9＃楼的高层主流房源价值属性——部分江景景观视野、中间楼层和偏好的小区位置

8、作为价值核心；主要集中在9＃楼中区，6＃、7＃、8＃中高层区域低端房源价值属性——无江景景观视野、处于低楼层或小区偏僻位置，以小区产品档次、品质及物业服务来作为价值核心；6＃、7＃、8＃、9＃低区策略篇PARTTWO27重新寻找目标客户针对楼市的政策持续出台楼市投资环境恶化，预期严重下跌市场观望气氛浓烈投资客，特别是短线客基本清场一部分实力型投资客选择机会入