北京市远郊区旧村改造调研报告.docx

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1、北京市远郊区旧村改造调研报告        做好远郊区旧村改造工作，既是加快我市远郊区城市化进程、推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是首都率先基本实现现代化、建设小康社会的客观要求。为进一步规范引导远郊区旧村改造工作，我们进行了专题调研。        一、远郊区旧村改造现状        据调查，目前我市远郊区已完成旧村改造的村有30个，正在进行旧村改造的村123个，计划进行旧村改造的村296个，总计439个，约占远郊区村庄总数的11.3%        （一）旧村改造的主要方式        1.按投资方式划分，主要有三种:一是村集体和房地产开发商合作

2、开发，如昌平区小汤山镇小汤山村;二是村集体自主开发，如昌平区北七家镇郑各庄村;三是村集体和村民共同投资开发，如大兴区旧宫镇旧宫四村。        2.按改造方式划分，主要有两种:一是就地边拆边建，如昌平区崔村镇香堂村;二是异地先建后拆，如怀柔区北房镇黄吉营村。        3.按结合方式划分，主要有三种:一是与卫星城建设相结合，如房山区良乡镇黄辛庄村;二是与小城镇建设相结合，如门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村;三是与中心村建设相结合，如延庆县张山营镇小鲁庄村。        （二）旧村改造的主要经验        ①村集体经济实力较强、村民就业状况良好是旧村改造

3、的先决条件。②区位条件、交通条件、资源环境条件较好的村最被开发商看好，容易介入。③村集体班子团结、村内民主气氛浓厚、村务公开透明是旧村改造顺利进行的重要保障。④村民回迁房与外卖商品房适当隔离是居住区实施有效管理的关键。⑤旧村改造后的物业管理是增加农民就业机会的重要领域。⑥旧村改造必须有一整套包括拆迁、补偿、费用分担、就业等内容在内的制度和办法。        （三）旧村改造的主要作用        1.集体经济实力得到增强。从已全部改造完和已部分改造完的村庄看，旧村改造大大带动了集体经济的增长，拉动了产业的发展。如通州区大营村，在原有宅基地上建成130栋集“

4、生产、生活、生态、经营”为一体的二层别墅，其中外卖65栋，村集体直接收益约2100多万元，为下一步发展奠定了坚实的经济基础。        2.基础设施和公共服务设施大大改善。随着旧村改造的进行，村里的基础设施和公共服务设施建设速度明显加快，路、水、电、热、气等设施同步配套，学校、公园、文体活动中心也相应建立，极大地方便了居民的生活。如昌平区崔村镇香堂村，是一个半山区村，通过旧村改造，基础设施和公共服务设施发生了显著变化，村里铺平了各条街道，公交车直达市区，还兴建了公园、娱乐厅、影剧院、书画院、敬老院等一大批公共设施。        3.村容村貌明显变化。过

5、去的村庄，给人最深的印象就是“脏、乱、差”，但在进行改造后的新村，村容村貌状况大不一样。如昌平区北七家镇白坊村，过去破烂杂物堆满街道，生活垃圾也得不到有效处理，旧村改造后，居民全部搬迁上楼，步入到社区化、城市化的生活阶段，环境发生了质的变化。        4.村级土地得到节省。据对已全部改造完和正在进行改造的21个村调查，通过旧村改造，21个村将腾退集体土地496.57公顷，腾退率达到50.9%。如密云县溪翁庄镇溪翁庄村可节约土地56.67公顷， 房山区窦店镇窦店村可节约土地63.1公顷。        二、远郊区旧村改造存在的主要问题        （一

6、）旧村改造缺乏宏观指导，政策支撑不足目前，我市远郊区旧村改造基本上处于一种松散型状态，规划布局分散，政策性差异较大，政策支撑力度较弱。主要体现在三个方面:一是缺乏规划政策，对于如何规划村居民点布居、居民住宅区、村产业发展区等内容尚无具体办法和定量指标，缺少定性和定量指标;二是缺乏土地置换政策，特别是对于需要先异地建新再拆迁的村，旧村改造受到较大限制;三是缺乏集体土地上房地产开发政策，致使一些村想通过部分房地产收入来带动旧村改造的愿望落空。        （二）旧村改造开发成本较大，项目审批周期长就目前情况看，旧村改造除极少数村能够依靠本村的经济实力独立完成外

7、，大多数村都不能独自完成。其主要问题就是旧村改造的开发成本较大，据测算，卫星城周边拆迁成本一般约2000元/平方米，其他区域为500元/平方米左右，建筑成本在1000元/平方米左右。如昌平区小汤山镇小汤山村，需1.5亿元的资金才能将全部村民搬上楼。据调查，目前进行旧村改造要缴纳征地事务管理费、防洪费、土地复垦费、土地出让金、土地补偿费、四源费、市政费、手续费等多项费用，每亩要缴纳17万～20万元左右。由于资金投入量较大，一部分村根本没有财力进行改造，一部分村也只能分阶段进行改造，而房地产开发商也比较慎重。同时，加之旧村改造审批环节多，周期长，也直接影响了旧村

8、改造计划的实施。        （三）集体房屋产权不