关于旧村改造的调研报告

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1、关于旧村改造的调研报告关于旧村改造的调研报告文章：文章加入时间：2005年9月26日22:46关于旧村改造的调研报告朱铭源（温州市国土资源局，浙江温州325027）旧村改造是当前全国上下各级党委和政府比较关注的一个问题，但至今从上到下都还没有形成一个具体的可操作办法。其实，旧村改造政策的关键就是解决好土地问题，核心就是有关的土地政策。为此，我们专门进行了调研，试图找到这把“开门”的钥匙。温州旧村改造的现状及存在问题温州市区及各县（市）散落着不少的旧村，有些旧村已经成为城市（镇）的一部分，但在户籍、土地权属、经济组织和行政管理体制方面仍

2、然保留着农村的模式。这些旧村，房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，村内道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件较差；管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清，责任不明；村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，与城市发展对人的要求还有一定差距。这些散落在城市（镇）中的旧村庄已经成为困扰现代城市发展的一个难题。通过旧村改造，对加快城市化进程

3、、发展小城镇有积极推动作用，主要是提高土地利用率，解决城镇建设用地紧张的矛盾，改善城市环境，提高城市品位，符合我国的发展战略。中共中央、国务院下发的《关于促进小城镇健康发展的若干意见》（中发[2000]11号），中共浙江省委下发的《关于进一步促进农业增效农民增收的若干政策意见》（浙委[2001]1号）和浙江省人民政府下发的《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》（浙政[2000]7号）中都指出了旧村改造的意义，提出要各地开展这项工作。.yBAsK.旧村特别是城市（镇）中的旧村已亟待改造。据调查，我市的一些地方已开展旧村改造并已基本完成

4、，另外一些地方也正准备启动旧村改造工程，但由于目前全市尚没有一个统一的旧村改造政策，大家只能是“八仙过海，各显神通”。如乐清市北白象镇樟湾村、东才村已进行的旧村改造，由村委会作为实施主体，自行组织拆迁、开发建设、安置和房屋对外销售，未向政府有关部门办理任何手续，政府有关部门无可奈何；如龙湾区瑶溪镇雄心村已进行的旧村改造，由镇政府统一包办改造的所有事务，以“村民集资联建”的名义对外销售多余的商品房，土地权属仍保持农民集体所有不变；如瑞安市安阳镇牛伏岭村正在实施的旧村改造，由瑞安市政府专门制定房屋拆迁安置实施办法，规定拆除一自然间的房屋统

5、一补偿安置190平方米的建筑面积，相对该市的城镇房屋拆迁安置标准要宽松得多；如瓯海区新桥镇西湖村正准备实施的旧村改造，该村村委会自行找好了房开公司，双方协议确定了开发条件和利益分配方案，并着手进行了一些前期调查工作。从调查情况看，这些做法都不很规范，普遍存在很大的问题，归纳如下：一、旧村改造未办理土地、规划、拆迁等有关手续，从法律的角度讲，属于非法改造。由此会引发两个主要问题。一是改造后新建的房屋除部分用于农民拆迁安置外，其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。这些新建房屋从法律上讲都属于违法建筑，不能办理土地使用权和房屋所有权的权属

6、登记手续。特别是这些出售的商品房权属如果无法登记的话，将会引起购房户的不满，带来新的社会问题；二是对旧村改造建设的建筑质量监督缺位，技术上没有把关，改造后新建房屋的建筑难免存在质量问题，留下安全隐患。二、拆迁政策不一致，容易造成混乱。旧村改造没有一个统一的拆迁政策，存在“一村一策”，改造各村的拆迁补偿安置政策宽严度各异，后改造的村为了顺利实施改造工程，可能会将拆迁补偿安置政策越放越宽，甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿安置，造成政策弹性一发不可收拾。这不仅会对旧城（镇）改造政策带来冲击，影响旧城（镇）改造进程，而且会间接的刺激违法用地

7、的大量发生，给土地和规划管理工作增加压力。三、旧村改造范围内的土地未办理征用手续会带来两个问题。一是拆迁工作难以进行。目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁有政策规定，而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果土地保持集体所有性质不变，旧村改造的整个拆迁工作缺乏法律保障。再则，如果在拆迁过程中遇到个别“钉子户”，强制拆除缺乏法律依据。村干部为了使改造工程得以顺利实施，就会对“钉子户”提出的过分要求予以妥协，这又会引起先行拆除户的不满，造成政策不公正；二是旧村改造中多余出售的商品房使用集体土地，违反土地管理法等法律的规定。四

8、、旧村改造品位不高。一些在城市规划区范围内的旧村，其改造方案事先未经规划部门审定，改造后仍保持单间独户式的“通天屋”而不是建公寓式的住宅，建筑密度高，绿化面积少，配套设施不齐全，改造层次和品位低，与城市建设的要求不相符。