《房地产估价》试卷一.doc

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1、五、计算题（共4题，第1题5分，第2题8分，第3题12分，第4题15分。要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的，不得分。计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。）1．某建筑物总建筑面积500㎡，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50元，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。2．某公寓共3层，每层建筑面积均为1000㎡，其房地产单价平均为1100元/㎡底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元，试按房地产价值分滩方法确定第

2、二层的土地占有份额。3．某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。类似房地产价格（万元）净收益（万元/年）A25230B29435C23828D166204．需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000人民币元/㎡560美元/㎡530美元/㎡成交

3、日期1995年8月1日1996年1月1日1996年5月1日交易情况—1%0%+2%区域因素+2%+3%0%个别因素0%+1%—2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准

4、的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。五、计算题（4题）第1题解：已知：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30求：建筑物现时总价和单价（1）建筑物现时总价V=C·=1000×500×=310000（元）=31(万元)（2）建筑物现时单价==620（元/㎡）答:建筑物现时总价为31万元,单价为620元/㎡。第2题解：（1）该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元）（2）设第二层单价为x元/㎡，则：=

5、1100解得x=1200（元/㎡）（3）第二层房地总价值为：1200×1000=1200000（元）=120（万元）（4）第二层土地占有份额为：×100%=36.36%=36%答:第二层的土地占有份额为36%。第3题解：此题可以用两种解法。解法一：用收益法（1）计算估价房地产年净收益：55-30=25（万元）（2）计算资本化率：A房地产资本化率==11.90%B房地产资本化率==11.90%C房地产资本化率==11.76%D房地产资本化率==12.05%估价房地产资本化率==11.90%（1）计算估价房地产总价==210（万元）解法二：用购买年法（1）

6、计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）（2）计算购买年A房地产购买年==8.4(年)B房地产购买年==8.4(年)C房地产购买年==8.5(年)D房地产购买年==8.3(年)估价房地产的购买年==8.4(年)（3）计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元)答:估价房地产的总价为210万元。第4题解：（1）对可比实例A的单价修正=×××××8.3=4158.36(人民币元/㎡)（2）对可比实例B的单价修正=560×××××8.3=4040.73(人民币元/㎡)（3）对可比实例C的单价修正=530×××××8.3=4143.23(人民币元/

7、㎡)（4）计算估价房地产某商品住宅单价：估价对象单价==4114.11≈4114(人民币元/㎡)答:某商品住宅在1996年11月1日的正常单价应为4114人民币元/㎡。