房地产趋势与组织管理.ppt

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1、中国经济发展趋势分析与判断————若干热点问题探讨戴晓波研究员二O一一年四月十七日“十二五”规划开局年主要内容关于未来和当前的重点和热点：1.我国中长期发展预期：供给决定理论2.国家年度经济政策：供需决定理论3.当前资金政策：金融与货币4.长期投资：工业化与城市化5.房地产政策：市场与保障6.创新驱动：产业创新集群与知识竞争力C—D科技进步函数（模型）Y=A+aL+bK（a+b=1)Y：GDP增长速度10%（翻两番为7.2%）L：劳动力增长速度3%左右（1.8%）K：资本增长速度或投资3%左右（1.8%）A：科技进

2、步贡献率4%左右（3.6%）（1980—2000年期间）1.长期发展理论*中国的五次紧缩性宏观调控0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004GDP增长率第一次宏观调控（1979～1981）第二次宏观调控（1985～1986）第三次宏观调控（1989～1990）第四次

3、宏观调控（1993～1996）第五次宏观调控（2003年下半年开始至今）——调控政策效果棉花问题粮食问题家电问题汽车与房地产房地产供给瓶颈转为需求市场*长期政策手段变化宏观政策区域政策产业政策金融；财政；投资；市场；土地等。开发区；开放区；实验区；东中西北特殊区。制造业；能源与环境；高科技；基础设施等。2.当前国家宏观经济政策*国家政策目标——GDP——物价（利率）——国际收支（汇率、进出口）——就业*短期需求决定GDP增长：Y=E+I+C——出口需求美国出口欧洲出口东南亚非洲和南美——投资需求政府投资民间投资利用

4、外资资本性投资（股票与房地产等）——消费需求政府消费居民基本消费中产阶级消费机构消费*政府主要政策手段——货币政策（利率、准备金率）——财政政策（税收与国债等）——产业政策——投资政策——消费政策总结组：经济长期发展与短期发展的区别长期模型与短期模型的区别总结与讨论（一）:讨论组：今年国家短期政策重点：GDP增长；B.物价；C.进出口平衡；D.就业我国增加GDP的主要方法是什么？*波特理论模型资源阶段投资阶段创新阶段财富阶段人均GDP2万美元以上人均GDP小于1000美元人均GDP5000美元左右人均GDP1~2万

5、美元3.长期投资：工业化与城市化——中国发展阶段判断——还处在投资阶段：人均GDP4300美元中西部投资增长显著工业化和信息化进程城镇化进程快增长阶段劳动者素质高度化——上海投资增长速度五年计划期投资规模（亿元）增长（%）投资特点“六五”400（计划220）工业投资为主“七五”1120（计划420）180工业投资为主“八五”3990（计划1320）256工业投资为主“九五”9350（计划1亿）134工业投资与城市建设并举“十五”13260（计划1亿）42城市建设与房地产为主“十一五”23824（计划1.8亿）80城

6、市建设与房地产为主*工业化进程：工业化带来城市化七五期间1300亿元、八五期间3700亿投资，工业占2/3强工业生产基地：产业园区：科技园区：创意园区（城区）：工业支柱产业汽车：大众和通用信息电子：IC、软件装备：电站等钢铁：宝钢石化：金山化工家电：已淘汰*城市化进程：从功能到形态九五城市建设占1/2；十五、十一五占2/3航运中心贸易中心交通住房建设与旧区改造环境、资源能源形成国际大都市浦东（世博会与迪斯尼等）虹桥商务区崇明岛开发*国家扩张性的投资战略——2009年4万亿扩张性投资9000亿元保障性住房高铁等交通投

7、资汽车、家电等产业支持国防、环境、能源等——投资的特点政府性央企为主保障性公共性基础性4.金融政策与影响*国际货币——金（银）本位货币——债务性货币（美元）——一揽子货币与多元货币*货币战争——事件与案例历史事件：1960年代（取消金本位）1985（广场协议）1991（日元崩溃）1997（东南亚危机）2007（次贷危机）2010（主权货币危机）主要涉及国家：日本泰国香港墨西哥海湾国家欧洲*人民币货币的政策选择政策设计：稳定物价（稳健）政策设计：人民币的国际化（稳健）政策设计：美元国债保值（宽松）政策设计：GDP、出

8、口与投资促进（宽松）5.房地产政策：市场与保障*国家房地产新政解读*上海房地产市场和价格分析*房地产发展阶段*国家房地产新政解读2007年中：明确住房保障与经济适用房2008年底：鼓励保障住房投资，刺激普通商品房消费2009年：房地产市场快速发展2010年：抑制房价和住房投机政策2011年：限购令（33个城市）房产税（上海和重庆）土地市场非居住房屋市场租赁市