房地产投资基金的组织运作与发展趋势

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1、房地产投资基金的组织运作与发展趋势二O一三年三月1房地产投资基金概述2组织形式及设立3投资经营策略4运作及管理5风险控制什么是房地产投资基金？房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外的有效融资渠道主要特点：集合资金专业投资风险分散(地域分散+产品多元化)期限较长双重收益(土地增值+房产升值)3房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异房地产投资基金证券

2、投资基金创业投资基金房地产企业和项目的经股票、债券、央行发行投资对象实业投资营投资的票据等流动性较差强较差募资方式以封闭式为主以开放式为主以封闭式为主分红、股权溢价回购、证券买卖价差、股息、收益实现IPO后股权转让收益租金收益等利息等项目筛选的风险、经营影响证券价格变动的系项目筛选的风险、IPO投资风险管理风险、行业周期风统性风险的风险险投资期限长(3-5年)灵活长(5-8年)4投资房地产基金与直接购买物业的差异投资房地产基金个人投资房地产享受物业开发的边际利润可以不可以地域选择全中国各类城市(一线或二、三线)局限于少数城市、特定地段单纯持

3、有物业，投资方式股权投资、债权投资等待物业增值专业团队负责，不但达到国际资产由个人管理，中间牵涉到很多资产管理管理的水平，更能实现规模效应繁琐而无增值的事务1、预售所得的现金流，通过阶段性分红或由开发商在项目清算前回购项目股权，大幅提高基金回出售持有物业，但费时较长退出机制报率；2、资产管理公司负责兜底，基金进入即已安排退出渠道，从而轻松退出税费成本高，手续繁琐对不同地域、不同类型的项目进行风险管理集中于单个项目组合管理，强调资产配置经过严谨的尽职调查(包括市场、投资决策程序个人对市场及形势的判断环境评估、财务及法律的调查)通过优先回报机制

4、缩短投资周期，交易架构降低风险敞口；以抵/质押及担保等权利设一手、二手市场直接买卖置转移风险、降低损失5发展房地产投资基金的意义拓宽房地产企业的融资渠道房地产开发企业对银行资金过于依赖，对银行和企业均不利上市融资和发行企业债是“少数开发商的游戏”未来的发展方向一定是融资渠道多元化，以配合房地产行业作为支柱产业和资本密集型行业的巨大资金需求在此过程中，房地产投资基金将扮演越来越重要的角色提高房地产企业运营效率和质量改变房地产企业粗放型经营模式和经营理念，提高管理水平推动企业建立规范的、有利于上市的治理结构和财务制度利用投资管理经验提升项目质量

5、，拓展房地产投资的增值空间增加投资者的投资选择将投资者各自分散的小规模资金组成集合资金，形成规模效益满足追求低流动性、长期性投资工具的投资者的需求向资本市场提供了“较低风险+较高收益”的投资工具通过投资于基金的形式投资于房地产资产，达到抵御通货膨胀的目的6房地产投资基金的种类分类原则特性描述外资房地产投资基金BVI,开曼，香港(以美元为主)法律属地内资房地产投资基金上海，天津，北京(人民币基金)投资银行主导MorganStanley,Citi,MerrillLynch,ING,Macquarie基金管理人背景专业投资公司Blackstone

6、,Aetos,Carlyle,HarvestCapital,PraxCapital持有收租型商场、写字楼、服务式公寓、酒店、仓储、物流项目投资方向开发型以住宅为主7房地产投资基金—境外美元基金境外房地产投资基金的发展现状2005年以来，因为看好中国经济的持续发展，且随着人民币升值预期的强化，越来越多的境外房地产基金开始大规模投资，“热钱”之说随之出现以境外大型投资银行为主导，资金量大，往往选择“两头在外”的项目2007年境外基金共投资34个房地产项目，投资总额USD39.6亿，同比增加30%2008年金融危机爆发，绝大多数外资基金投资收益远

7、逊于目标水平，甚至损失本金(MorganStanley,Citi,Aetos)导致境外房地产基金尴尬处境的原因外部原因中国房地产行业处于发展初期，波动性强，金融危机雪上加霜部分开发企业缺乏契约精神*金融监管限制太多(171号文、50号文等)；政策不透明，缺乏连续性、稳定性内部原因管理团队缺乏对市场和行业的透彻理解，本土化程度不够8*房地产投资基金的新趋势—人民币基金房地产投资基金的新趋势—人民币基金国内资金、国内项目，无资金入境与出境的麻烦虽无人民币升值预期，但有效规避了对外资的种种限制有限合伙制将成为主流模式(税收优惠)，但相关政策法规有

8、待完善普凯基金与招商银行私人银行携手，于2009年12月成功完成了中国第一支有限合伙制的人民币房地产基金的募集人民币基金将成为未来房地产投资基金的主流境内富裕人士日益增长的理财需