德福巷调研报告

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1、德福巷调研报告关于开发建设德福巷一条街的调研报告导语：200*年2月，按照区政府的要求和史晓红区长指示精神，我局对“德福巷一条街”进行了专项调研工作。通过实地勘测、现场走访、调查问卷、咨询服务等多项手段，对德福巷的具体情况有了初步了解。调研报告分为“历史、发展与现状”、“存在问题”、“综合分析及建议”三部分。一、德福巷的历史、发展与现状。1、历史与发展。德福巷位于西安市碑林区南门湘子庙街北侧，隋唐时期曾经为皇城的一部分。上世纪九十年代初，茶馆、咖啡馆和酒吧业逐渐兴起，并逐步走向繁荣、形成规模。过去,西安每年要接

2、待许多中外旅游者，尤其是南门地区，景点众多、经济发达、交通便利、游客云集，但缺少高品位的消闲娱乐场所，客人游完名胜古迹，只好守在宾馆饭店磨时间，德福巷咖啡屋的出现，既是市场的需求，同时也让人们领略到了西安古文化和现代气息相融和的魅力。德福巷的繁荣与发展，成为古城日益开放的一个写照。如今，德福巷与古色古香的书院门古文化街东西为照，遥相呼应,成了传统文化区中一条最有“洋味”的街道。2、目前基本经营状况。1）经营种类：目前，德福巷共有经营户36家，其中咖啡屋（茶馆、咖啡馆、酒吧）共24家（如表1）；其他经营户12家（

3、如表2）0在24家咖啡屋中，13家在2000年以后开始经营。2）客源组成：1固定客源（回头客）是各咖啡屋的主要收入来源。有多达3/4的咖啡屋的固定客源占到总收入的50%-80%,只有％的咖啡屋的固定客源为30%或者低于30%。1总接待量。目前各店的饱和接待总量可达1600人一1700人。有9家店的待客规模超过100人。1季节性特点。大部分咖啡屋收入和季节关系密切，特别在“双节”、“国庆”和“五一”黄金周期间客源较多。1外宾（指外国游客和港澳台游客）所占比率较小。绝大部分咖啡屋（约95%）的外宾数量不到总量的30

4、%,有近半的咖啡屋外宾数量不到总量的10%。二、存在问题。通过比较分析各项数据资料，发现问题主要集中在“步行街的设立”、“交通停车”、“品牌的经营与维护”、“对政府职能的意见和建议”四个方面。1、设立步行街。通过问卷调查，在咖啡屋中，支持：反对：无所谓三者的比例是5：3：2o在市民及游客中，支持者占到％以上。支持者的理由和建议是：•德福巷地处繁华闹市之中，“曲径通幽、闹中求静”、“追求文化品位”是％的调查者对德福巷的第一感受;只有％希望定位于“车水马龙、熙熙攘攘”。所以，设立步行街，将有力限制机动车交通量，极为

5、符合游客和消费者的心理需求;•建议做好整条街道的主体宣传，经营项目做的纯（单一）一点；•建议南北两巷口做好包装，整条街统一形象。反对者主要指40%的咖啡馆经营户，多在德福巷中部,担心步行街的设立将导致顾客由于不便停车，而选择德福巷两个街口的咖啡馆，从而影响到客源。2、停车问题。％的顾客认为存在停车困难；％的咖啡馆停车现状表示不满意，"停车不便”、“被交警贴罚单”、“因停车不便而散失客源”等成了抱怨最多的问题。被调查者中，超过90%认为应该为德福巷建设一座大型停车场；3、品牌的经营与维护。各经营户都认为经营与维护

6、好德福巷这一品牌，既符合整体利益，也有益于个体利益。被调查者都对政府部门寄予了很大的希望，主要建议有：•各店应打出自己不同的经营特色，独具格调，与众不同；•倡导高品质的服务，使德福巷一条街的整体素质得以提咼;•政府、商家及其他部门齐心协力，使德福巷在西安的知名度更高；“德福巷”作为一种新时尚文化的象征与代表，压滤机滤布在年轻人及中高层收入群中，享有较高的知名度；但是对于大众群体，特别是60岁以上的老年人和部分中年人群体，能够把德福巷和咖啡休闲娱乐联系起来的比率非常低，对其品牌的认知率几乎为零，远低于“书院门”和

7、“东新街”O此外，对于品牌的定位和认识，我们从几个方面做了较详细的调查。1）建筑风格的统一。％的经营户坚持要“统一建筑风格”；％表不反对；％表不无所谓。2）经营理念。在“商业化”、'‘精品化”、“大众化”三个经营理念中，首先支持“精品化”的客户比例最高，占％;其次是“商业化"，最后是"大众化"。3）经营风格的统一。％表示德福巷应该实行“单一的茶秀、咖啡馆和酒吧”经营，％表示应当顺其自然，允许饭店、美容美发等其他经营户并存混合经营”。4）“古气”与“洋味”。近5成客户表示德福巷应适当强化“古气”，近2成对此表示明

8、确反对，支持“洋味”，另3成多客户则认为无所谓。5）街容市容”的“中化”、“西化”和“自由化”。赞同完全“中化”和完全“西化”的客户大体相当，约各占1/4；其他1/2表示任其“自由化”为好。3、对政府职能的意见和建议。对政府管理部门的意见主要集中1）在“上级管理部门多，税费多”和“公安部门经常进行的黄、赌、毒检查，对市场影响很大”上两个方面。只有％的经营户表示满意现有管理办法，超过70