商铺如何定价

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1、A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。  B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。  C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）  公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权

2、重系数  D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数  公式二：∑权重系数=总权重系数  E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。其他层别依次类推  公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价  公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价  F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：  根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考

3、虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。  计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。  公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数  依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。  公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数  计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺

4、权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具体商铺依次类推  公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价  公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价  至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整1商业地产的租金与售价不合理的比例关系目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-1

5、0%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价也能卖掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测售价与租金回报分析假设目前售价15000/m2    租金3/天/m2      面积：100m2该商铺出售总价：1500000  月租金回报：9000    年租金：108000年投资回报率：7.2%    资回报年限：13.9年假设目前售价15000/M2    租金2/

6、天/m2      面积：100m2该商铺出售总价：1500000  月租金回报：6000    年租金：72000年投资回报率：4.8%资回报年限：20.8年按照国际商业项目正常的投资回报10%售价15000/m2的商业  租金应该在4.17/m2/天按照商业项目正常的投资回报8%售价15000/m2的商业租金应该在3.33/m2/天相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算假设目前租金2/m2/天，那么如果是10%回报的话租金是6000/月、72000/年×10=720000总价/100m2=7200/m2假设目前租金3/m2/天，那么如果是10%回报的话租金是9000/月、1

7、08000/年×10=1080000总价/100m2=108000/m2相反测算方法按投资回报8%测算假设目前租金2/m2/天，那么如果是8%回报的话租金是6000/月、72000/年×12.5年=900000总价/100m2=9000/m2假设目前租金3/m2/天，那么如果是8%回报的话租金是9000/月、108000/年×12.5年=1350000总价/100m2=13500m2本人还特此做过一张租金与售价的分析表适用与任何项目