我国城镇土地使用制度与缺陷分析报告

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1、......第二章我国城镇土地使用制度与缺陷分析1各国土地所有制形式这里我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团，来介绍它们的土地所有制概况。这3个组团是：美日等资本主义国家和地区，英联邦等资本主义国家和地区，原苏联东欧等杜会主义国家。当今世界上的土地使用制度大体可划分为3类：一是建立在土地公有制基础上的非市场模式——土地属于国家，使用土地一律由国家统一安排无偿使用，如原苏联、中国等；二是以土地私有制为基础的完全市场模式——土地私有，允许买卖，价格由供求关系决定，如美国、日本等；三是由国家控制的市场模式——土地属于国家(或皇家)所有，使用土地通过批

2、租获得，国家控制土地市场并获得大量批租收入，如英国及英联邦国家，这是资本主义的特殊情况。1.1美、日诸国(地区)的土地所有制（1）美国美国土地有三种所有形式：私人土地、联邦土地、州政府土地。其中私人土地占美国国土面积的59％，主要分布在东部和中部；联邦政府土地为32％，主要分布在西部地区；州政府土地7％；另有2％为印第安人保留地。”（2）日本日本现行土地所有制，共分为三种主要形式，即国家所有，公共所有，个人与法人所有。其中，公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有；土地的个人所有与法人所有都属于私人所有，构成私有制的主体。按土地面积划分，日本目

3、前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7％；属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6％；其余60.7％的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，因此，日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元，只占日本全部土地资产总值(1260兆日元)的6％弱。（3）瑞典瑞典国名为瑞典王国，各种土地所有制的比重分别是；私人占40％，企业占20％，国家占30％，地方政府、教会及其他占10％。1.2英联邦诸国(地区)的土地所有制现英联邦独立成员国有49个。如英国、加拿大、新西兰、新加坡、马来西亚，回归前的香港。英联邦不设立

4、任何权力机构，英国国王为联邦的象征和元首。（1）英国自从1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。拥有土地使用权者在英国法律中常被称为土地持有人或租借人。在英国，持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权：①无条件继承的土地产业权，②限定继承的土地产业权，③终身保有的土地产业权；④限期保有的土地产业权。其中，前三种属于永业权(freeho1d)，最后

5、一种属于租业权(1easehold).学习好帮手......英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全拥有土地权益(即拥有水业权)的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地。英国中央统计局1985年曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％，地方政府所有为11.0％；民间所有的土地占84.6％，其中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。值得注意的是，女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。（2）加拿大加拿大现为英联邦成员

6、国之一，仍保留着英王是加拿大国家元首的名义，在土地问题上，也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样，最终所有权均属于英王。但如果从现实的土地所有、占用角度来看。加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。私有土地比重不大，还不到总面积的11％，但主要分布在国土南端土地肥沃的地带。全国的城镇土地、上好良田、牧场等经济效益较高的土地，大部分被私人占有。其余约89％以上是公有土地，其中41％属联邦政府所有，48％属各省政府所有。公有土地主要是林地、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地，以及政府和公营企事业建筑用地。（3）

7、新加坡新加坡的土地所有制壬要有国有和私人所有两种形式。其中新加坡国有土地严格地说又可分成两种形式，形成两个管理系统，一是国有土地，由作为政府部门律政部所属的土地局掌握和管理；二是公有土地，由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局、裕廊镇管理局，以及其他宗教社会团体所掌握和使用。两者的共同点是，其土地主要用于公共目的，都可以出售或长期出租。两者的区别主要在于，国有土地的所有权属于国家，由土地局代表国家行使所有权，它包括尚未开发利用的土地，如暂时闲置的土地、围海造地增加的土地等；公有土地的所有权虽然仍属于国家，但业权已经归属法定局或其他社

8、会团体，因此，一般是正在使用的土地。目前，新加坡国土面积中，国有土地约占53％，公有土地约占27％，私有土地只占20％左右