土地一级开发与一、二级联动大纲设计

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1、实用标准《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节²城市进入性；²区域开发商业模式设计。²定位与规划；²区域运作策略与土地营销；²区域增值。3、一、二级开发的差异性。4、土地开发的法律问题；²国家对土地开发的法律规定；²地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；²相关规定带来的操作问题。第二部分：一级开发的模式与案例Part02：一级开发模式分析1、全程运营模式²模式解析；²全程运营模式的要点；²案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整

2、合模式：²模式解析；²操作要点与成功要素；²案例研究：海南清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：²模式解析；²操作要点与成功要素；²案例研究：天津泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：²模式解析；文档大全实用标准²操作要点与成功要素；²案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析；1、公建代建开发模式：²模式解析；²操作要点与成功要素；²案例研究：阜阳一级开发浅析；Part03：国内一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。²发展历程讲解²发展定位与规划调整；²合作方式；²排他性土

3、地控制策略；²土地获取方式；²启动策略；²城市设施建设与区域土地开发。3、案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发；²发展历程讲解；²定位思考与功能确定；²历史文化名城与区域开发的价值结合；²一级开发中的政企合作；²一、二级开发联动实现措施。²一级价值兑现实现流程。4、案例03：青岛即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；²发展历程讲解²开发企业介入机会与土地获取条件；²定位与规划调整策略（及效果分析）；²公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；²二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；²一级开发控制二级土地的措施

4、；²二级开发与公共设施开发的互动性分析。²政府对一级开发的支持。第三部分：一级开发、一二级联动问题解析Part04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题1、土地流转方式。文档大全实用标准²土地性质、土地指标；²土地流转进程安排；²土地流转中的成本概算。1、资金流转方式²合作投资方式；²投资概算；²投资计划（年度、季度）；²投资与收益关系概算（年度、季度）；²资金监控方式。2、合作方式（合作协议中明确）。²合作方的权利；²合作方的责任（各方干什么）；²合作决策机制。²土地增值收益分成方式与核算机制。Part05：基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析1、项

5、目情况（城市／区位／用地指标等）2、项目利益相关者目标要求分析（政府／企业／市场消费者／投资者等）；3、土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题²产业用地（含产业、物流、专业市场等）的处理方式及关键问题；²商业用地（含商业用地、商务用地、综合体用地等）的处理方式及关键问题；²其他用地（旅游用地等）的处理；²公共设施的建设、运营特征；²一级开发中公共设施处理建议。4、项目商业模式简析（相关利益者的关系）²项目平台价值分析：土地升值价值；市场二级开发价值²规划的多维度分析：多目标实现分析；开发空间或资源的平衡性分析；市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析²项目

6、风险控制点分析：拆迁分析；规划变更分析；融资渠道及成本分析；政府信约束分析（政府领导变更／供地指标计划／拆迁进度控制／供地价格变更等）²基于项目规划定位的目标实施策略：文档大全实用标准举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发（节奏／规模／质量）；关键品牌资源的整合开发（酒店／高尔夫等）／经济分析²商业模式构建：企业：主体开发权／规划控制权／开发控地权（指标供应／土地上市价格／优先取地／开发时间和空间顺序和进度）和利益分成（分成比例／资金流转方式和时间节点效率／）；政府责任（审批和办证等／主导拆迁／外围基础设施建设／区域价值营销等）第

7、四部分：一级开发与一、二级联动中的成本、风险Part06：一级开发中的成本构成1、成本控制风险与关注因素。2、总的成本构成3、各成本项的构成与比例关系；4、各成本项的影响因素；5、各成本项对一级开发总成本的影响。Part07：土地一级开发中的融资模式1、土地一级开发融资特征2、土地一级开发的主要融资模式；3、政府、国企、土地储备中心等融资方式：特征、运作方式；²传统方式：贷款、银信政诚品等；²新型方式：土地储备基金、债券等4、企业融资方式：运作、特征：²贷款、企业债、票据等；²基金、信托等5、融资发展新特点。Part08：（结合案例）土地一及开发与一、二联动开发中

8、风险与控制