物业管理方案编制--

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1、招标编号:***“、区前期物业管理•士*4*7"*4*7"■卜rj%^Jvr

2、%%、招标文件************有卩艮公司2010年6月“***小区”概况及招标情况说明第一章总则“***小区”为小高层、高层公寓项口，由************有限公司开发，座落于杭州市。本项冃建设用地**平方米，建筑总面枳**平方米，包括地上面积**平方米、地下面积**平方米，交付时间为2012年底。本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。一、“***小区”规划建设基本情况任选一个材料。二、“***小区（A

3、10地块）”的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令《建设T程质量管理条例》的规定执行。1、电梯：24个月2、主体主建：70年3、主体水电：24个月4、供水系统：24个月5、监控系统：24个月6>消防系统：24个月7、绿化：12个月8、配套市政：24个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方T程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理内容（-）房屋和公共配套设施的管理和维修养护;（-）公共场所的监控系统及消防设

4、备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。四、物业管理资金来源和物业管理用房（-）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；（-）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企

5、业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照《物业管理条例》规定的缴交比例配置物管用房移交给中标单位。（三）小高层、高层物业管理费暂定侮平方米元/月，商铺每平方米元/月，公共能耗费每平方米元/月，地下车位使用管理费元/个•月。地面停车费用按照《杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》收取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并曲业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工但尚未出售或交付的物业，由开发建设单位按照物业管理费100%的标准交纳。物业买受人未居住的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理相关规定的标准交纳。

6、电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。（四）木物业项H采取以下第种物业经营模式（二选一）：1、酬金制：在预收的物业服务资金屮按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的物业服务计费方式。管理酬金应按照物业管理收入的10%按月收取。2、包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。（五）其它有偿服务项冃：受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的,由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。五、管理投

7、标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管理一级资质的专业物业管理公司。六、奖惩措施（一）“***小区”的物业管理服务标准按《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》及前期物业服务合同（招标单位与屮标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》进行服务，经考核该项日管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公

8、安机关或艾它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对屮标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业；七、有关说明（-）屮标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位签订的前期物业管理服务合同对“***小区”全方位统一的物业管理服务。（-）制作标书时，统一按2012年12月为物业管理公司交付时间。（三）中标企业应在正式交付前3月进驻，开发建设单位按物业管理公司进驻人员的人工标准支付前期进驻费用。（四）招标单位经过验收合格后，按规定移交给小标单位管