（协议合同）商品房买卖合同纠纷案件的思考

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1、商品房买卖合同纠纷案件的思考本文作者：王丹文秘114原创投稿商品房买卖合同纠纷案件的思考王王丹一、商品房买卖合同的主体。商品房买卖合同纠纷案件的主体是出卖方和买受人。出卖方限于房地产开发金业。买受人则是企事业法人（或分机构）、机关、事业单位、社会团体、白然人等等。二、商品房买卖合同的效力问题对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商甜房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了佼明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现伟的条件，法律和行政法规未作明确规定,对现售合同的效力问题，上述司法

2、解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《小华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销伟管理办法》笫七条规定的商品房现作条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法冇效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商

3、品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作岀补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商站房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售竹理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》笫五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。三、商品房买卖合同的分类这是每个审判员审理商品房买卖合同案件吋首先耍解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执

4、法和司法授冇影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的工效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和介同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现伟，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未

5、达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为,将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的i般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，具结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这具屮实际隐含着己竣工未验收或验收不合格的房产是不

6、符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。四、因房屋存在质量问题解除合同的条件房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践屮已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践小却存在很人分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响止常居住使川，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应了支持。该条显然是对《屮华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务

7、或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质虽问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主耍以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使川的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。五、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担

8、最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若T•问题的解禅》规定中的亮点。上述规定是根据《