政策性住房对房地产市场宏观调控影响实证考察

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1、政策性住房对房地产市场宏观调控影响实证考察内容摘耍：木文对政策性住房供应对房价产生下降和上涨影响的传导机制进行分析，并进一步提出如下建议：政府与市场分工配合，做好住房总量供需平衡；政策性住房供应比例与中低收入群体比例相匹配；从财政投入、城市规划、土地供应多方面保证政策性住房制度的稳定化、长期化。关键词：宏观调控传导机制供需平衡引言“十二五”期间，北京市将建设收购各类政策性住房100万套，其中包扌舌公共租赁住房30万套，限价房和经济适用房20万套，棚户区改造的定向安置房10万套，城乡接合部整治土地储备、重点工程拆迁的安置房40万套。除了

2、这100万套建设收购的保障房Z外，还将为10万户住房困难家庭发放租金补贴，对符合住房保障的家庭做到应保尽保。作为“十二五”开局之年，北京将新开工建设、收购保障性住房20万套，在公开配租配售的保障性住房10万套屮，公租房占60%以上，北京保障房从“租售并举”向“以租为主”转变。政策性住房的大量供应能否达到对房地产市场宏观调控的目的？政策性住房供应对房地产市场宏观调控影响可以从其对房价产生下降和上升影响的两种传导机制加以分析，以期对这一宏观调控政策的实施提供参考。政策性住房的内涵及作用(-)政策性住房的内涵与分类政策性住房包括保障性住房和

3、政策性商品住房两类。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；政策性商品住房是指对销售价格、户型面积、户型比例等做出限制性规定的商品住房，“两限房”、“限价房”均属于此类，都是由政府同时限定了售价与户型。限价房与经济适用住房实属一类，以北京市为例，从销售价格、套型面积、购买资格、产权限制等方面看，两者仅有量上的差别，并无质上的差异。(-)政策性住房的调控作用2007年8月颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭

4、住房困难的若干意见》，明确指出“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。应建设部要求，政策性住房的建设已被明确列入各地的住房建设计划，表明在今后一段时间内政策性住房供应将成为宏观调控房地产市场的重要手段。政策性住房供给对房地产市场宏观调控的影响政策性住房供应首要政策目标就是：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。而判断政策性住房供

5、应能否达到预期的政策日标，需从分析其对房价影响的传导机制入手。（一）政策性住房供应对房价产生下降影响的传导机制分析政策性住房对房价产生下降的影响，主要从两方面起作用：1•按照“低端有保障，屮端有支持，高端冇市场”分流购房群体。通过政策性住房政策分流正常商品性住房购买群体，减少正常商品住房的需求量。从1998年住房货币化改革以来，我国逐步建立起房地产市场，由于经济适用住房、廉租房建设的长期缺位，商品住宅的销售对象几乎面向所有的住房需求主体。根据《2007年北京统计年鉴》计算得出2006年经济适用住房的施工面积仅占总施工面积的7%,经济适

6、用住房的竣工面积占总竣工面积的9%；政策性住房新开工面积及占全市住房面积比重逐年大幅度提高。本轮宏观调控中新增限价房的供给，一方面从规定上使政策性住另的涵盖范围有所扩大；另一方面将相对减少正常商品住房的需求主体数量。2•量化政策性住房供应范围与价格，引导房地产市场心理预期。各种政策性住房政策的不断推出，改变了购房群体的心理预期。一般规律是从政策颁布实施到房价有明显变化（即购买者心理预期发生变化的周期）的时间是2-3年。中央政府从土地供给的源头出发，强调保障政策性住房供应，同时，要求各地方政府提前公布住房建设计划以保障其实施。这些都将对

7、购房群体的心理预期产生影响，一方面使符合限价房、经济适用住房购买资格的人群相信自己可以购买到相应的政策性住房，从而不去购买正常的商品住房；另一方1何也使正常商品住房的潜在购买者对商品住房价格持观望态度，期望房价进一步下降，从而持币待购,北京市目前商品住房交易量及交易价格下跌也证明了这一点。从总体上说，政策性住房供给对房价产生下降影响的传导机制主要是通过分流需求量、引导需求者心理预期等对正常商品住房市场的需求及价格方面产牛影响。通过供求模型来看，将反映为正常商品住房市场总需求的缩减，在总供给不变的情况下，房价下降。如图I所示，总供给s不

8、变,在政策性住房供给条件下商品房需求从D1下降到D2,商品房价格从P1下降到P2o（-）政策性住房供应对房价产生上涨影响的传导机制分析1•供地总量不变，政策性住房供给增加，商品房供给总量减少。在居住用地规划、供地速度不变