浅议房地产合作开发风险及防范

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1、建设经济瞳栅国曩瞄2012年11月【文章编号】1673-0038(2012}33—0258-03浅议房地产合作开发风险及防范林艺宁(南宁市兴宁区东沟岭开发办公室广西南宁530000)摘要：随着经济全球化和世界一体化的深入发展，我国社会主义建筑市场与世界建筑市场迅速接轨，房地产行业取得了实质性的跨越式发展。结合我国建筑市场的发展现状，目前大部分房地产公司采用合作开发的形式共同参建，一方面扩大的公司了经营范围，增强了企业的经济实力，有利于实现合作公司之间的共赢，另一方面给公司带来了法律、合同等风险，不利于房地产公司的健康、稳定发展。本文拟从房地

2、产合作风险出发，探寻预防风险的方法策略。关键词：房地产；合作开发；风险评价；方法策略1前言房地产行业作为现代市场经济的重要组成部分，主要生产和经营土地或建筑产品，包括厂房、住宅、办公、娱乐等所需场所的建设，与人们的生活、工作、休闲息息相关。近些年，随着我国社会主义建筑市场与国际的接轨，房地产行业迅猛发展，在提升国民经济、拉动内需等方面发挥了积极的作用。我国建筑市场各项制度尚不完善，再加上2008年次贷危机的影响，近几年我国的房地产行业呈现低迷的状态。在经济危机的冲击下，房地产行业探寻出一种新型的经营方式——合作开发。房地产合作开发有利于达到

3、各个公司之间的优势互补，整体提升公司对市场经济的适应性，有利于提高房地产公司的综合实力。合作开发作为新型的经营模式，其健康发展仍面临着许多难题，合作开发风险的预防逐渐成为房地产行业关注的热点和焦点，探寻预防风险的方法策略成为公司健康、稳定发展的当务之急。2房地产合作开发面面观2．1房地产合作开发的概念房地产合作开发又称房地产联合开发或合作建房，是次贷危机后房地产行业普遍存在的经营形式，根据我国《城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》等规定可以将房地产合作开发解释为：双方当事人根据合同规定，分别提供土地和资金、技术、劳务，共同致力于房屋

4、建筑，共同享有房屋的使用权。房地产合作开发根据目的可以分为盈利性合作开发(商品房合作开发等)和非营利性合作开发(单位或个人的集资建房)【1】。2．2房地产合作开发的模式当前，我国房地产行业主要存在三种比较流行的模式，即合伙型联建、项目公司合作开发以及房屋参建。合伙型联建指双方根据指定的联建协议进行房地产开发，双方共同承担建设风险。这种合作开发模式成本低、可操作性强，比较适合小型房地产项目的开发。项目公司合作开发指合资各方为了共同项目的开发建立房地产合作开发公司，项目公司的经营活动单一且具有特殊性，公司股东有投资各方组成，各方依据联建合同履行

5、各方义务。项目公司明确了投资各方的权责，有利于降低各方的投资风险。房屋参建是当前比较特殊的一种房地产合作开发模式，房屋参建人在房地产项目成立之后进行投资，但此投资行为在施工许可证等证件上没有参建记载，相对的会大大增加参建方的投资风险。2．3房地产合作开发的现状2008年次贷危机，给我国的房地产行业带来了沉重的打击，国家及时对房地产行业开展宏观调控，建筑市场房地产合作开发愈演愈烈，合作开发是一把双刃剑，在带来公司利益的同时也增加了企业投资的风险翻。①多样化的房地产合作开发是新时期房地产行业发展的大势所趋，把合作开发放在战略性地位，加强公司之间

6、的合作交流，增加房地产企业的市场份额，也促进了房地产开发与自然环境之间的和谐；②房地产行业合作开发纠纷不断，暴露了大量的问题。开发主体的资质审查、房地产开发合同以及合作开发的正常运营等都考验着我国的房地产行业。3发地产合作开发面临的风险3．1合作合同效力的风险房地产合作开发是以合同为依据的，合同的签订和合同效力的发生对房地产合作开发至关重要，本文主要分析影响合作合同效力的三大因素。第一种导致合作合同无效的原因是房地产开发企业缺乏企业资质，我国法律明确规定，房地产合作开发的双方必须具2012年11月瞳莉目囊晦建设经济备企业资质，任何一方不具备

7、企业资质都可能导致合作合同的失效；第二种导致合同失效的原因是为取得土地使用权证，取得土地使用权证是合作合同生效的基础，应该十分重视土地使用权证对合同效力的影响；第三种影响合同效率的原因是建房审批、许可、登记等的变更，上述几种程序出现问题或违规运营，都会造成合作合同的无效。3．2土地使用权的风险土地使用权带来的风险主要体现在以下两个方面：①提供的房地产开发土地使用权的面积与土地的实际使用面积不符，公共绿化地与规划道路的预留地导致土地使用面积减少，从而引发投资缩水、效益降低等一系列的问题；②房地产合作开发一方的土地使用权存在问题，提供土地使用权

8、的参建方因各问题被司法部门剥夺权利，或者因为债务纠纷导致第三方同样具有土地使用权，从而直接影响到合作双方合同的效力【3】。3．3资金分摊的风险房地产合作开发之初资金分摊不明极易造