房地产市场调查与细分

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1、第一节房地产市场调查第二节房地产市场细分第三节房地产目标市场的确定第三章房地产市场调查与细分第一节房地产市场调查一、房地产市场调查的内容二、房地产市场调查的程序三、房地产市场调查的方法四、调查问卷设计与范例五、调查结果的整理与分析一、房地产市场调查的内容房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测,并最终为营销决策服务的专业方法。不断循环往复单个楼盘区域市场宏观环境回复到单个楼盘、区域市场第一节房地产市场调查由于

2、土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。房地产市场调查宏观市场调研区域市场调研第一节房地产市场调查项目相关情况调研（见范例）宏观环境调研法律环境经济环境政治环境人口环境社会文化技术环境市政基础设施自然环境第一节房地产市场调查宏观市场调研法律环境全国人大颁布的法律国务院颁布的条例建设部等部委颁布的办法宪法省、自治区、直辖市人大颁布的规定、条例第一节房地产市场调查经济环境居民收入情况、居民存款额、居民消费结构和消费水平第一节房地产市场调查项目所在地区的经济发展水平、速度

3、及其趋势国家宏观经济发展情况财政政策货币政策产业政策宏观经济政策宏观经济环境第一节房地产市场调查(二)区域市场调研1.房地产行业的发展现状与前景2.房地产市场供求3.市场竞争对手的情况4.与房地产开发相关的单位情况2.房地产市场供求（１）需求方面的调研消费者购买房屋的动机及其心理活动消费者对房屋设计、地理位置、配套设施、房屋质量、户型、价格、物业管理等要求消费者的经济来源和经济收入情况消费者的支付能力整个房地产市场对某类商品房的总需求量和饱和点第一节房地产市场调查（２）供给方面的调研现有房地产数

4、量（存量）使用中建筑物的物理状况新开发房地产数量（计划、新开工、正在施工、竣工）拆除或改变用途数量可供开发的土地资源及规划要求等方面的信息第一节房地产市场调查3．市场竞争对手的情况（１）竞争对手的数量、规模、资质等级、人员素质、技术水平、机械装备等情况（２）竞争对手的分布情况（３）竞争对手的专业化程度、品牌知名度、销售渠道与方式、房屋的质量、成本、价格、广告策略、服务水平等等（4）潜在竞争者名称、数量及情况分析和估计第一节房地产市场调查4、与房地产开发相关的单位情况土地管理部门设计部门施工部门咨

5、询公司监理部门主管部门等等第一节房地产市场调查二、房地产市场调查的程序目标的确定市场调查计划的确定初步调查正式调查调查资料的收集、整理和分析完成房地产市场调查报告第一节房地产市场调查（一）市场调查目标的确定１．确定目标的操作应分三个层次（1）构思新的营销策划（2）对已制定的营销策划中可能产生的被忽略的问题进行调查（3）对运作中的房地产营销计划过程中发现的新问题和动态进行调研第一节房地产市场调查２．房地产企业在确定调查目标时应注意以下问题：（1）该区域房地产发展整体水平评估及历年、尤其是去年、今年

6、房地产发展情况比较（2）周边同类竞争对手状况（3）该地块未来几年的发展规划（4）该地区文脉状况文脉是城市文明的渐进延续，是城市历史与文化的积淀。文脉与城市社会生活和历史环境息息相关，折射出城市历史时代的风貌。文脉诉说着城市的沧桑，反映了城市的个性特征。第一节房地产市场调查（二）市场调查计划的确定——整个调查工作的总体框架１．调查的目的和内容２．调查方法３．调查程序４．质量控制措施５．经费预算第一节房地产市场调查（三）初步调查——自由访问调查（四）正式调查１．确定资料来源第一手资料和第二手资料的调

7、查兼而有之２．确定调查方法常用的是问卷调查法，一般要定点调查３．拟定调查问卷４．抽样调查第一节房地产市场调查概率抽样单纯随机抽样分层随机抽样分群随机抽样系统抽样特点可以判断误差不省钱不省时不方便非概率抽样任意抽样判断抽样配额抽样特点不能判断误差省钱、省时方便第一节房地产市场调查５．调查程序、日程安排及经费预算调查过程可安排如下：第一周准备第二周试调查第三周具体实施调查第四周数据处理第五周撰写报告第一节房地产市场调查６．试调查７．实地调查与质量控制（五）调查资料的收集、整理和分析第一节房地产市场调

8、查（六）完成房地产市场调查报告内容应包括：题目目录表调查结果有关建议的概要本文（主题部分）结论和建议附件第一节房地产市场调查第二节房地产市场调查与细分三、房地产市场调查的方法(一）按调查对象分全面普查重点调查随机抽样非随机抽样（二）按照调查的方式分访问法：设计调查表和个人访问答卷法：集中答卷、面对面谈话、电话调查观察法(三）按调查内容环境调查周边调查小区调查四、调查问卷设计与范例五、调查结果的整理与分析（一）资料分析（二）拟订再调查报告（三）拟写调查报告（四）储存第二节房地产市场调查与细分房地产