天河花园可行性策划方案

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1、《天河花园》目录11.市场分析21.1.区域市场分析21.2.定向市场分析41.3.项目分析51.4竞争对手资料分析71.5.项目周边配套状况1516项II企划思路152.项H市场定位202.1市场定位202.2.项目形彖定位222.3.II标客户定位242.4.

2、

3、标市场细分282.5.目标客户313.销佔:策略建议323.1.市场气氛培养323.2.促销手段建议343.3.付款方式建议394.宣传策略404.1.媒体选择建议414.2•宣传主题434.3广告创意及诉求474.4广告宣传推广策略48

4、4.5、媒介的组合策略49结束语511.市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连口云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区冇中山大道,黄埔人道等63条主要干道,广深高速公路共穿东两，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所人专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。山于城市中心东移，天河区作为

5、新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。1.2.定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，届民较为密集,消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展,吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。1.3.项目分析1.项H名称：海景中心2.项目规模:由

6、2幢28层组成3.推售悄况：现推都景轩，海都轩的7〜28层4.宣传主题：只交一成，即做业主5.价格：4076〜5598元/m2,均价47087E/m26.装修标准：一级-•类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)7.优劣势分析⑴优势分析1、木项目由海呆公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。2、位于广州新城市屮轴线，发展潜力巨大。3、地处交通主干道黄埔人道和华南人道交汇点，交通十分便利；4、项II以准现楼发售，增强买家信心。5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等

7、；(2)劣势分析1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时口。2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比木案强，形彖已经广为人知。3、项II三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。4、外來人员多，治安问题多，彩响买家心理；对手一1•项H名称：侨颖苑1.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成2.推售情况：现推C栋C1〜C4梯的3-12层，B2栋的2〜12层3.宣传主题：新天河、新市民4.价格：4481〜51457t/m2,均价4655元/m25.优劣势分析⑴优势分析①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住

8、；②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，屈旺中带静，有一定的升值潜力；⑵劣势分析①周边外來人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；③户型设计一般，凸柱位较多，影响使川率；对手二1•项目名称：紫林居1.项目规模：由3幢连体9层组成2.推售情况：现推C—H座的3〜9层3.宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲4.价格：4511〜6208元/m2,均价53207U/m25.优劣势分析⑴优势分析①该

9、楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的捉升冇莫大的帮助；⑵劣势分析①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响人，空气污染大，影响销佔:；②周边外來人员多，且时常冇治安事件发生，影响买家入住信心；③户型设计上有一定的不足，有凸柱现彖；1.社区配套①大学：輕南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校②中学：四十四中学、华师人附中、天华中学③小学：昌乐小学④银行：中国建设银行⑤康体：天河体

10、育中心、羽毛球馆1.6.项目企划思路由于项目为广电成熟生活区物业，冇优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项II能否取得成功重点。我们得企划思路：1.充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件來谛造一个“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形彖。1.把握市场需求，迎合买家心理随看房地产市场由卖方市场转为买方市场厉，供方而临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。2.营造