天河花园物业管理方案.doc

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1、天河花园小区物业管理服务方案前言天河花园是我市堤路园棚户区搬迁安置小区，天河花园经适房928套，总面积约79222.46平方米，房源相对集中，结合其特点制定以下物业管理服务方案。第一章物业服务目标一、物业服务定位与达到的目标1.物业服务定位。根据本小区的配置及居住环境，拟定本小区的物业服务定位以安全舒适、设施设备保养为重点的柔性物业管理服务，使业主充分感受到物业管理带来的干净、安全、文明、祥和的居住环境。2.达到的管理目标。（1）收费管理。物业各项收费率应达到95%以上，满意率达95%以上。（2）档案管理。以收集-整理-归档-利用为流程，设立档案资料室、

2、电子版本，严格管理，以防泄露。（3）人员管理。注重仪容及礼貌用语，设立考勤制度，合理安排休息时间，制定岗位职责和紧急事件处理预案。（1）财务管理。严格按照公司财务制度执行。（2）培训管理。对新员工到岗前进行业务培训，定期对各岗位员工普及相关法律法规、纠纷处理案例和消防演练，提升服务质量。（3）设施设备管理。定期对小区的设施设备进行试运行，及时保养及维修。（4）维修管理。在保修期内由保修单位进行维修；属设施设备维修应申请专项维修资金修复；已过保修期的应咨询至少3家公司报价，筛选后再选定维修公司进行维修。第一章物业服务中心运作方式及人员配置一、物业服务中心运

3、作方式物业服务中心实行管理主任负责制的直线管理模式，下设秩序维护队、管理部两个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。二、岗位编制与配备现天河花园小区进出口2个，已交付使用7栋楼，按现有的小区配置配备工作人员。1.管理部：管理主任1名，管理副主任1名，前台接待人员2名，水电维修工1名，保洁员3名，绿化员1名。2.秩序维护队：秩序维护队长1名，秩序维护员7名。三、各岗位的工作职责1.管理处主任。在公司的领导下，全面负责物业服务中心的内部管理、业主服务、秩序维护、应急处理等工作。负责组织社区公益性活动，完成管辖区域内政府部门交办的任务。负责对所有人员的请假审批工

4、作考核。2.管理处副主任。在公司的领导下，负责前台接待人员、水电维修工、保洁员、绿化员的各项工作安排，进行专业培训和管理监督，协助管理处主任完成其他交办的任务。3.秩序维护队长。对管辖区域内的治安、消防负责。负责对秩序维护员的工作安排和督导，组织消防培训及社区消防安全知识宣传。负责对队员的考勤和请假审批工作考核。4.前台接待人员。负责催收各项费用，拟定各项对内通知，接待业主办理业务，记录业主所报问题，协调各方对所报问题进行维修。5.水电维修工。负责对管辖内的设施设备维修，定期对设施设备进行保养和维修，对设计未合理的设施设备制定改造计划和实施改造。6.秩序

5、维护员。负责门岗车辆进出登记、车辆停放安排和小区巡查工作，定时检查消防器材的完整，熟悉突发事件的应急预案。7.保洁员。负责对管辖区域内的清洁工作。8.绿化员。负责对管辖区域内的绿化清理，裁剪工作。第三章各专业管理方案一、安全管理1.负责管辖区域内24小时秩序维护服务。2.以“预防为主，群防群治”为方针，严格进行小区进出入人员、物品登记管理。3.人员交叉巡防、监控协防，及时发现问题。随时保持高度警惕，积极参与突发事件、火警火灾等抢救工作。4.协助与配合辖区民警对小区治护、暂住人口的管理，配合相关政府部门宣传国家方针、政策，有序办好各种公益活动及交办的任务。

6、二、车辆管理1.严格把控各道口、车行道、消防通道上停放车辆，协助车辆有序停放在各自的停放点。2.小区内停车实行月卡和临时卡停放收费方式。3.车辆进场时应服从秩序维护员指挥，遵守小区管理规定，履行车辆进出停车场有关手续，按规定交缴停车费。4.本小区暂无小车停车位，暂不允许停放小车，装修材料运输车不得进入小区。三、消防管理1.消防组织机构的建立。（1）管理处负责建立消防安全小组。（2）管理处主任为消防安全负责人。（3）管理处其他人员为义务消防员。（4）管理处副主管为专职安全监督员。（5）日常巡视秩序维护员为兼职消防巡视员。（6）管理处负责制定组织机构图及人员

7、职责。2.建立各项消防制度。(1)消防检查制度。(2)秩序维护员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由秩序维护队长审核。(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每天巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知书》，限期整改，并跟踪验证。(6)管理处制定《明火审批制度》，内容包括明火申请和审批程序及违章处理方法。3.防火措施。(1)贯彻“预防

8、为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理处每周确定一名主管以上的管理人员