《广东惠阳博雅苑商场营销策划案》

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1、目录:第一部分：区域市场分析（3）一、项目背景（3）二、惠阳市场商业现状（3）三、区域市场商业项目对比分析表（4）第二部分:销售策略（5）一、产权式商铺特点・（5）二、项目定价・（6）三、付款方式及其策略。・（8）四、价格策略（10）(11)第三部分:项目营销推广策略一、项目推广主题定位(11)二、项目卖点提炼(11)三、入市时机(认购及开盘时间)拟定(12)四、营销阶段划分(13)五、分阶段营销工作安排(14)六、广告主题语建议(25)(26)第四部分:推广费用预算及项目收益估算一、销售分析(26)二、广告费用预算(27)三、项目收益估算(

2、28)第一部分区域市场分析%1.项目背景自上世纪90年代初开发热潮以来，惠阳的民营经济和商贸饮食服务业就一直保持蓬勃发展的势头，特别是近年来一批高档次的大商场、大酒店建成启用后，惠阳服务业的规模、特色和聚集力已日益凸现。近年来，惠阳商贸饮食服务业发展迅速，经济总量扩张很快，占惠阳GDP比重的40%，对周边地区的辐射影响也不断扩大，今年最具轰动效应的莫过于壳牌投产、中海油点火等这些重大的利好消息，这一切都发生在大亚湾，而大亚湾对惠阳区域的商机辐射作用却是毋庸质疑的。此外，当“加息”、“国六条J“国十五条"等一系列房地产调控政策相继出台后，住房市

3、场受到了更多的限制，充满了许多不确定因素，而商业地产更是一下子便成了开发商和投资客的宠儿。%1.惠阳市场商业现状今年以来，惠阳入市的比较大的商业地产项目就有惠阳电子城、裕华广场、沃尔玛购物广场等项目。这些商业地产项目位置相当集中，大多都分布在淡水镇的市中心区。再加上原有的惠阳商贸广场、时代广场、万联广场，淡水在总体上形成三大商业圏格局，即以惠阳商贸广场为主体的南门商业圈，以裕华广场为主体的新城商业圈和以万联广场为主体的土湖商业圈。%1.区域市场商业项目对比分析表规模（平方米）价格（元/平方米）付款方式及折扣销售率入驻商家销售策略推广主题主打广

4、告语惠阳电子城8700街铺均价：25000二楼均价：12000三楼均价：5000一次性付款98折按揭付款99折售完为a商深格招认筹优惠策略；五年返租惠阳首家大型电脑通讯专业市场“赛格来了你还等什么”“跟庄赛格，富甲天下”裕华广场15000街铺均价：20000二楼均价：12000三楼：未推出一次性付款91折70%首层品牌服饰,二三楼人人乐入驻首层首付6成，即返五年租金，5年回购；二层返租20年，回报率8%裕华广场，财智领地“裕华.商业旗舰启航”“携手人人乐，共创财富风暴”时代广场18000街铺均价：22000二楼均价：10000三楼均价：600

5、0一次性付款按揭付款售完主题商场屈臣氏返租回报具时代气息的现代化、人性化大型购物广场惠阳商贸城近50000街铺均价：18000二楼均价：8000三楼均价：6000一次性付款按揭付款售完多肯宜曲基好迦德粤东南地区最大的主题式商场第二部分销售策略一、产权式商铺特点产权式商铺起源于欧美，后被我国沿海城市广泛采用。由于进入门槛低，适合中小投资者投资而发展得相当迅速。投资商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。产权式商铺是一种大众化投资项目，它把一个庞大的商场产权，分割成若干单元的产权商铺，以出售的方式分散转移了产权，又通过统

6、一租赁的方式集中了商铺使用权，充分满足了现代化商业大业态的经营需要。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。%1.项目定价本项目位于承修二路中段，周边可比项目较多，现选取裕华广场、惠阳电子城、名苑星河湾、碧翠园四个项目街铺价格，以区域市场定价法给本项目定价。“市场比较法”制定首层临街商铺参考均价表项目可比项目本项目裕华广场惠阳电子城名苑星河湾金碧雅苑街铺销售均价（元/nf）Px=?PA=20000PB=25000PC=4000PD=6500影响因素权重分值—40%30%15%15%地理位置2515

7、18201013商业氛围20121618610营销手段151414141010品牌档次1099966项目品质1079688项目聚客力201618181214合计100QX=73Qa=84QB=85QC=52QD=61备注：□各因素的分值构成根据行业经验系数制定。□考虑到裕华广场与本项目的可比性最大，故设定其参考权重各为40%;惠阳电子城次之，故设定参考权重为30%;名苑星河湾和金碧雅苑均为住宅首层商铺，有一定有参照性，故设定其参考权数为15%□本项目的各因素评价是指在较理想的状态下比较得出修正后各相关项目的价格PI'pix=(Qx/Qi)xp

8、i注:pi为销售均价Pax=(Qx/Qa)xPA=(73/84)x20000=17381Pb(Qx/Qb)xPB=(73/85)x25000=21471Pc'=(Q