完善土地抵押权制度的探折

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1、完善土地抵押权制度的探折在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移十地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。从我国现行法律规定來看，土地抵押权是指土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。一

2、、土地抵押权的法律特征首先，土地抵押权具冇担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《屮华人民共和国担保法》第三十四条第三项和笫五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定,而且要适用土地管理法的规定。其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须基于土地使用权

3、（主权利）才能成立，并以土地使川权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因具标的物为土地、地上物及某些土地权利，抵押在于确保标的经济价俏的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出讣金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。冃前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。笫三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者乂有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方而，它的发生耍以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为主权利的

4、土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转讣愆行条例》规定，作出收冋土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随Z消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。笫四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同口登记Z日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书而抵押合同示未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它

5、的ri的是通过土地权益归属的变更來实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具冇对土地占冇使用的权益。从土地他项权利性质來分，土地抵押权是担保性他项权利，而具他诸如地上权、地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于麻登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权代写论文人或者未告知受让人的，如果抵押权已经

6、登记，抵押权人仍町行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人乂将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵隋陈比贬蟋杯沃二、土地抵押权登记制度1.土地抵押登记的作用1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消

7、灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的化效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。2）警示效力。土地抵押权登记的口的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其冃的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行冇关的法律行为。因为根据民法的意思白治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为笫儿顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如呆在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存冇风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立麻顺位抵押权的风险，

8、从而为其行为选择提供全面的法律帮助。2.土地抵押权登记程序根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并签订书而的抵押合同，其次在