商品房团购法律问题探析lo

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1、商品房团购法律问题探析摘要：近期，商品房团购在社会各界引发了诸多思考。但是，理论界并没有对商品房团购的概念、性质、特点，购房团组织者与购房者和房地产开发商之间的法律关系，商品房团购中的法律风险及防范等相关法律问题没有明确。关键词：商品房团购；法律关系；法律风险买房置业涉及数额较大，对于普通消费者而言无疑是人生大事，更是关涉到社会的稳定和谐发展。团购买房作为新型的购房模式，具有一定的特殊性和风险性。一时间，商品房团购在社会各界引发了诸多争议，有人认为,“万人购房团”是公民社会的一块试金石；有人却强调，“万人购房团”为未登记组织，涉嫌违

2、法。理论界对于商品房团购的相关法律问题一直没有明确，商品房团购交易存在法律风险。因此，有必要从法律角度对商品房团购这一特定问题进行深入的探究。一、商品房团购的定义及表现形式（一）团购之界定团购顾名思义就是团体购买，国际通称b2t（businesstoteam）,即为一个团体向商家采购。具体而言，团购是指一个团体通过大批量的向供应商订购，以低价获得产品或服务的采购行为。[1]（二）商品房团购的定义及其表现形式商品房团购是指一定数量的购房者自发组织或者由业内有影响的个人或专业的团购服务公司（互联网信息交流平台）组织起來，组成一个临时团体

3、与房地产开发商（以下称开发商）就购房条件举行谈判并达成一致意见后，每个购房团成员分别与开发商签订商品房买卖（期房预售或现房出售）合同的行为。目前，商品房团购大致有两种形式：第一种是置业者口发组团；第二种是单位组织职工组团，即单位作为职工受托人，代表本单位职工集体购买开发商多套房屛（商品房或经济适用房），以便在保证质量的前提下，低价购买。第三种是职业商品房团购，组织者作为购房者和房地产开发商在商品房团购活动中的居间人，与购房者、开发商是居间买卖法律关系（中介）。[2]二、商品“房购房团”Z性质界定购房团发起的直接目的在于互不认识的购房

4、者借助聚集资金，加大与商家的谈判能力，以求得最优的价格。购房团的存在具有临吋性，购房者享有随意加入和退出的自由，而且购房团并不是服务于社会上不特定的人。参加团购行动的人若能与开发商达成商品房买卖意向，便最终以自己的名义与开发商签订《房地产买卖合同》，而并非以购房团的名义购买房产。因购房而产生的一切权利义务都是直接发生在购房人、开发商及银行Z间，与购房团没有任何利害关系。根据我国法律的相关规定可以看出来，购房团既不受《社会团体登记管理条例》的约束。我国《民事诉讼法》第四十九条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《

5、行政诉讼法》第二条规定：公民、法人和其他组织认为行政机关和行政机关的工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。以上规定表明，我国也已采取立法形式明确了非法人组织的诉讼主体资格。实际上，无论是社会团体还是非法人团体，作为法律意义上的团体首先为人的集合，但此种集合不是简单组合，其为足以形成独立于各个成员之外的实体。此实体意义上的团体的条件是“只有当每个成员的意志形成共同意志，而共同意志乂有机地形成团体意志时”，“团体独立的性质，虽然由于它的成员组成全部改换，也不影响其独立存在”（罗马法学家乌尔比安语）。［3］

6、购房团内部没有完整的治理结构，也没有任何具有强制性的章程，每个成员的意志不能有机形成团体意志，其存在依赖于成员的稳定，因此，购房团既不是社会团体，也不属于非法人团体，而是一个松散的组织。购房团中的“团”不是法律意义上的团体，其实是集体的意思，就像自助团购、旅游团购、旅游团一样只具有数字上的意义，并不具有社会团体和非法人团体中的“社会”意义。三、商品房团购的种类及其法律关系（一）自发商品房团购在自发商品房团购中，如果组织者自身不是购房者，则组织者是购房者的委托代理人，组织者在接受购房者的委托后，按照购房者的指示购买商品房。这种法律关系

7、的标志是要有授权委托行为和授权范围。购房者把钱支付给组织者，要求他代为购买相应标准的商品房，组织者根据指示购买，所有的法律后果由购房者承担。规范的操作应当是由组织者与拟参加团购的成员签订委托协议，其中应约定接受委托的团购组织者的受托权限，组织者超越委托范围，应当承担赔偿责任。（二）单位组织职工团购单位组织职工团购涉及到与开发商的交易，而开发商与单位的关系是基于职工与单位的委托而派生的买卖关系。单位不是购房主体，职工也不是将来团购房产的所有权人，其只是单位职工的受托人代表职工与开发商就建房事务进行具体商洽形成的是房屋（团购）买卖关系。

8、而职工与开发商之间是一种房屋买卖关系，职工集体团购是购买商品房或经济实用房的形式Z—除了购买形式不同外•职工与开发商的权利义务关系与其他购房方式基本相同。职工是买受人•开发商是房产出售人。由于房屋管理部门要求一户一个档案一户一个合同所