[精品]浅谈我国物业管理现状及发展趋势

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1、浅谈我国物业管理现状及发展趋势作者：黄虎石丽姐尚林芳摘要在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是，象其他新兴的事物一样，发展到一定时期就会出现”瓶颈“状，疑露出各种各样的问题：在物业管理企业内部，口身资金不足、资质不齐等：在物业管理行业上,法体系不健全、各地政府对待物业管理的行为有偏差等问题口益凸显等等。面对现状，我们必须认识到物业管理企业的专业化与规模化、股权化与市场化：物业管理的智能化与网络化发展；物业管理行业的规范化与法制化发展是我国物业管理改变现状、立足未來的必由之路。关键词物业管理现

2、状发展趋势"物业管理“最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人聂地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，

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4、然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理H引入屮国以來才20名年，而在犬陆内地则普遍只有10年左右的发展丿力史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此,我们目前迫切需耍对我国的物业管理进行

5、认真的思考分析，把握止确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。一、我国物业管理的现状（一）物业管理企业自身存在问题1.自身资金不足物业管理耍讲求经济效益和资金的良性运转，这些询提就在于物业管理的经费的來源应该落实、有保证,但是H前大名数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，主要体现在以下儿个方面：一方面由开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的2%）以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。另一方面管理费收取不规范。特別是一些地区管理费标准偏低，正

6、常管理支出没有着落，多数物业管理公祠Z所以能维持运作是由于利用了名种经营等来弥补不足。还有接管物业时的验收费、质暈保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。2.资质参次不齐物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等，是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业管理企业资质各个相差其远，主要由于以下两个方面：一个是企业门槛低。物业管理企业不同于匚业企业需耍成套设备、厂房、有成熟的产品，也不同于般的商业企业,需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价來赚取利润，而物业管理企业提供的是

7、服务，一般没有什么资产，瑕低限额只需要10万元人民币，"儿张桌子儿个人”便构成了一个企业。另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主耍是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业符理公司，苴中最后一种途径只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。3•托管的规模偏小。有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔

8、，20万平方米以上的成规模小区不多，有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。例如，H前常州有近百家物业管理企业，已形成了诸侯割据的局面，但各自托管的面积不大,一般在10万平方米左右，而这个数字则是--般物业管理企业的经营保本底线。乂如在武汉，注册物业管理的企业有300多家，但是真正具有一级资质的却只有三家，其中两家是具有国有资产背景的企业，而其他的大都是小打小闹，各据一方，不成规模。（二）物业管理行业发展不健全1.各地政府行为略有偏差在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到了有力的推动作用，政府行为从总体匕來评价应该是好的、

9、积极的。但也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，这些偏差正阻碍着物业管理行业的顺利发展，归纳起來它主耍在于两个方面:首先，对F物业管理的认识还不够，这是指未将物业管理作为我们现代经济部门体系中重要的环、來看待，而是或多或少地把它视为一种”权宜Z计"，所谓的权宜Z计，主要是指在传统房屋管理体制的暴露无遗，已经成为国家财政包袱的情况下，当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法來减轻负担，从实际效果看，物业管理起到了这种作用,但从政府的角度看，只注意这种减轻的作用是片而的、偏颇的。英次，政府管理体制尚须改进。物业管理对象虽然是房地产产品，但它

10、的服务对象是人，这一行业与众多的公用部门、政府部门以及苴他部门形成了复杂的关系，这些关系中最匝要的是与政府部门Z间的关系，譬如公安部门、市政部门、街道办事处筹，们•从现有的管理体制上看,物业管理在国家和地方