浅谈我国物业管理的发展趋势

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1、浅谈我国物业管理的发展趋势、问题与对策建议摘要：物业管理行业是服务性行业，在各种金融危机之类的外界环境下，自有它一定的发展走向。然而，在这段进程中，或多或少的都还存在着一些待解决的问题。关键词：物业管理服务行业发展趋势物业管理问题对策建议众所周知，物业管理的主要业务活动就是提供服务，它寓管理、经营于服务之中，即物业管理活动的对象是各种各样的物业，其服务对象是业主和物业使用人，通过向业主和物业使用人提供服务而获取利润，也就是说，物业管理企业的“产品”就是“服务”。物业管理企业所提供的服务，体现了物业管理企业经营管理水平的高低，是企业精神

2、文明与物质文明的直观反映。物业管理企业的精神文明是通过价值观、职业道德、企业精神等企业文化内容来体现的，必须通过提高服务质量来实现它的社会价值。如果没有全体员工直接或间接地提供细致而周到的服务，那么物业管理企业的社会价值必将成为无源之水，无本之木。发展趋势宏观调控显效以及受北京奥运、美国次级贷等国内外众多大事件影响，自去年下半年持续至今，中国房地产市场特别是销售市场，压力增大，观望情绪浓厚。开发商们开始纷纷谋求转型之道，寻找新的利润增长点；其中，“变售为租”，从短期买卖转变为长期持有物业并使其保值增值成为共同之选。另一方面，由于对长远

3、发展的良好预期，国内外众多投资者仍然看好中国房地产市场，对于优秀物业的考察和评估正在有序进行，并可能在后奥运时期形成实际放量。宏观调控显效以及受北京奥运、美国次级贷等国内外众多大事件影响，自去年下半年持续至今，中国房地产市场特别是销售市场，压力增大，观望情绪浓厚。开发商们开始纷纷谋求转型之道，寻找新的利润增长点；其中，“变售为租”，从短期买卖转变为长期持有物业并使其保值增值成为共同之选。另一方面，由于对长远发展的良好预期，国内外众多投资者仍然看好中国房地产市场，对于优秀物业的考察和评估正在有序进行，并可能在后奥运时期形成实际放量。市场

4、的需求正交汇于一点，那就是物业管理将不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链的末端服务，还要求物业服务企业能给客户提供更多的对物业资产管理方面的有效支持。物业管理升级是市场发展的必然趋势。物业管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业保值增值，这也正是对物业进行资产管理的价值所在。资产管理，有狭义和广义之分，狭义上特指证券市场范围的资产管理业务，在此不赘。广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、增值，也可能是其他目标。对不动产的

5、物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业主委托专业机构管理，是最典型的资产管理。将物业管理上升为资产管理，不仅能使拥有的物业资产保值增值，更能通过一系列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。况且物业服务企业进行资产管理具有一定优势。-4-鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户（业主）以及成熟的物业服务企业来共同实现的。资产管理作为物业管理未来的发展趋势，还需要各方面做进一步探讨。面临的问题与相应的对策一、我

6、国物业管理的社会化程度不高物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展，住房制度改革和住房商品化的深入，物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上，目前我国物业管理的覆盖面太小，社会化程度低，远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。而目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因有：①制度环境由于历史原因，目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素：一是住房商品化比率低，二是传统的福利性分房制度尚处于改革之中。我国长期以来实行的福利分房体制积重难返，低租金、福利房、国家管的计划经济体

7、制是现代物业管理市场化的最大障碍。虽然近年来住房制度改革已取得很大成效，但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差距。因此，住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进的。只有同时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。例如，在我国经济发展水平较高的上海，随着公有住房出售，自有住房的比例已由33%上升到57%，但是未售出的公房仍占相当大的比例，这种局面极大地制约着物业管理的发展。②经济发展水平和居民收入水平较低经济发展水平较低，表现在物业管理自身的现代化程度较低。附属设备标准低、数量少、房屋使用维护技术含量

8、低，这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平较低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上，内陆经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大——恩格尔系数较高。住房开支所占比重较小（福利