中国农村房地产市场投融资体系及投融资模式研究

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1、【l】国农柯房地产市1利l食鼬姿体系及投鼬姿模式砜穷*口赵丹殷继勇2(北京交通大学经济管理学院，北京100044)[摘要】目前来看，我国农村住宅建设的市场化体系尚未形成，农村住宅建设基本是“资金自筹，住房自建”，在以村为单位按户按人员分配宅基地的基础上，农户按照自己的经济实力，自筹资金，进行传统小作坊式的住房自建。在农村住宅建设投融资方面，存在金融机构支持力度不够、农户消费观念落后、农村住宅建设相关法律缺位等问题，尤其是在金融支持领域急需实现突破。本文在分析了我国农村住宅建设投融资现状的基础上，借鉴国外先进经验，结合我国具体国情，对我国农村房地产市场投融资体系进行了构建，提

2、出了多种切实可行的投融资模式。[关键词]农村房地产市场；投融资体系；投融资模式[中图分类号]F832[文献标识码]A[文章编号]1003—1154(2011)05—0051—02由于农村金融体系的“两高一低”，即交易成本主体，也不是投资主体，但是它既要保证各个融资主高、系统风险高、投资回报低等特点的存在，金融机体顺利筹到住宅建设所需资金，又要鼓励各个投资构在农村金融市场的规模受到很大影响，大多金融主体积极参与农村住宅建设，加大对农村住宅建设机构减少其在农村金融市场的投入力度，进而导致的资金投入。资金无法较好地实现回流农村，最终无法满足农户农户是农村住宅建设投融资体系中资金的

3、主要正常的金融需求。需求方，是融资主体之一，农村住宅建设金融支持形同时，我们也应该看到，农村住宅建设金融支持式研究的主要目的是为了解决农户筹集住宅建设资不足的现状是由多个原因造成的，除了金融机构方金的问题。由于大多数农户具备自有资金不足，收入面的原因外，农户自身的金融需求特征也造成了农水平不高，资产变现能力差等特点，加之金融机构不村住宅建设金融支持不足现状的产生，我国农村农易掌握农户信用状况，使得大多数金融机构不敢轻户金融需求的主要特征，一是分散，单笔的额度小；易贷款给农户，造成农户贷款难的现状。二是信息不对称，由于农户的资源信息具有高度人金融机构是住宅建设投融资体系中最主

4、要的投格化特点，金融机构较难获得借款人详细的信用状资主体，为住宅建设提供资金支持，为广大农户和参况；三是家庭资产变现能力不足，农户所拥有的房与农村住宅建设的房地产开发企业提供金融支持。产、土地承包经营权、林木、牲畜以及农机具资产很根据我国农村金融体系构成，可将金融机构划分为难变现，由此导致信贷需求缺乏有效保障。正规金融机构和民间金融组织，正规金融机构主要包括涉农政策银行，即农业发展银行；以农业银行为一代表的涉农商业银行；农村信用合作社，邮政储蓄银、投融资体系构建行，村镇银行等，民间金融组织主要包括小额贷款公我国农村住宅建设投融资体系的几个主体主要司、农户资金互助社等，农户间

5、普遍存在的私人借贷包括政府、农户、金融机构以及参与农村住宅建设的也归入民间金融组织一并讨论。房地产开发企业。参与农村住宅建设的房地产开发企业是投融资政府在住宅建设投融资体系中充当着非常重要体系中的另一个重要主体，它既是融资主体，又是投的角色，对农村住宅建设起主要推动作用，依靠财政资主体，既要筹集农村住宅建设所需资金，又因为其支持以及政策支持等方式保证农户筹到住宅建设所盈利性组织的性质而成为投资主体之一。房地产开需资金。在住宅建设投融资体系中，政府既不是融资发企业在住宅建设领域所积累的丰富经验不但能够基金项目：国家科技支撑重大项目“农村住宅规划建设技术标准框架研究”(项目编号

6、：2008BAJ08B16)；教育部新世纪人才支持计划(项目编号：NCET一08—0720)．2011年第5期田给予农户一定的技术支持，还可依靠自有融资渠道，议，由专门负责农村住宅建设的村一级政府组织指给予农村住宅建设一定的资金支持。定住宅建设用地用于农户集资统建房屋，集资建房的农户聘请专业施工队在指定住宅建设用地上建造二、投融资模式划分房屋，政府为农户提供住宅建设通用设计图纸，农户自己挑选户型并与政府签订建房协议。房屋建设资农户建房或者购房资金来源主要有以下几个渠金包括农户自筹部分和政府补贴部分。道：自有资金、民间借贷、正规金融机构贷款以及政府政府统建模式住房专项补贴。根

7、据农户自身借贷能力以及住宅建设在政府统建模式中，农户借贷能力较差，但农户资金构成情况进行农村住宅建设投融资模式选择。所在地区金融市场成熟度较高，考虑到金融市场成农户资金借贷能力主要由两个因素决定，即农户熟度与地区经济发展水平之间的关系，一一个地区的自有资金水平、收入水平，用函数的形式可表示为：f(自金融市场成熟度较高对应的往往是这个地区具备一有资金，收入水平)_农户借贷能力。自有资金充足，收入定经济发展水平，那么这个地区就存在具备一定住水平高，借贷能力就强，反之，借贷能力就弱。宅消费能力的潜在客户，这对于引入房地产