第一太平戴韦斯新进人员培训与指导案

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1、FPDsavills第一太平賊維斯INTERNATIONALPROPERTYCONSULTANTS新人培ifll教林第一章房地产基本知识介绍从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。第一节专业名词术培1、房地产可分为：(1)—级市场指被国家垄斷的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一

2、次岀售、岀机，祢之为二级市场。(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。4、何为“三通一平”“三通"指通电、通水、通路，“一平"指土地平整。*5、何为“七通一平”达到了人口居住的要求，“七通"是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平"指土地平整。6、什么是内第房、外销房、平价房内第房、外角房的根本区别在于土地的特质。(1)外第房的土地是批租或岀it的,是按照容枳率来廿算楼面价的，针

3、对的客淵是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。(2)内舗房的土地是没有所限的，针对的客漁是本地人或外地人。从98年开始内第房也实行土地lltffl,—般来讲批fil的住宅土地年眼为70年，内舗房的类型有外资内细、内资内第、高标准内第（侨汇房）。气3）平价房,土地便宜，价格便宜,政府用来解决特困户,五年不准上市交易。上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外外等交易对象限制。7、廿算公式：容枳率：总建筑面枳/土地面枳建筑密度：建筑占地面枳/土地面枳X100%绿化率：总绿化面枳/土地面枳X100%集中绿化率：

4、集中绿化面枳/士地面枳X100%得房率：套内建贯面积/建贯面积X100%建筑面枳二套内建筑面枳+公共分冊面枳公共分摊面枳色括：小公共面枳（所处的楼层的公共面积）和大公共面枳（底层的大堂、设备层）o套内建筑面枳=关〔1面枳+套内埴体面枳+分剖墻体面枳/2二建筑面枳/分摊系数封厨式讯台：面积计算100%敞开式阳台:面枳廿算50%阁楼、II台，一楼花园，一般聘送住宅交付时的要求（1）交付使用许可证,入住许可证（2）质量保证书（3）产品使用说明书前提，全部验收合榕（包括水、电、煤、通讯等）8、何为代理，何为中介？二者区别代理：服务于二级市场

5、，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受I!的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调査，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和第售实施，注重配合，是集休行为，是主动fffio中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，机赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化餉售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营编。第二节有关按褂、公枳金及蓝印户口等现行政策前言，有关这节内容是根册国家有关败策的改变和市场经济发展房地产阶段变化不定期更换，下面所述是关干按揭、公枳金及蓝印户口现行政策基本内容综述。一、按揭（个人住房商业性贷款

6、）1、亦按揭的条件（1）现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能提供本市身KtiiEK户口的崛房者，可以获得较大额度的按揭贷款，大多为总房款的80%。（2）另一种由于开发商争取获得的全国性按揭和境外按揭，购房者必须提供本人身份iL户口及在本市工作两年左右的证明，有些还要提供在本市投资的込明或暂M,泌样的购房者,—般银行可以提供息房款的50-70%额度的按揭贷款。(1)以上两种都必须提供收入址明，证明其还贷能力，月收入必须超过或等于其亦按揭贷款月还款金额的2倍以上，境外收入证明需经公证和当地中国使领馆认込。(2)#按朝人年

7、龄一般不可超过65~70岁，以65~70岁为限年额度，岁数差为最大贷款年限，多不可超过30年。2、亦按褐有关费用(1)公扯处收取公证贾(2)保险公司按贷款数和贷款年数收保险费(3)交易市场收抵押合同登记费:200元3、亦按揭必须是个人则买住宅商品房，公司则买不可亦按揭。二、f人住房公积金贷款1、亦理公枳金贷款的条件：(1)必须本市户口(2)公枳金缴交累枳二年以上和申请前连续穴个月正常缴交(3)没有公枳金贷款欠款2、公积金贷款额度(1)最高10H,30年(2)计算公式：公枳金帐户余1x203、公积金贷款的优点(1)和息低(2)购房者单

8、位承担一部分三、申报上海蓝印户口政策(2002年4月1日起停止执行)四、其他政策1、购房退个人调节税在1998年6月1日~2003年5月30日内购买本市商品房的购房者可亦I!退税，所退税的期限,始(购房签约后首付款税务局登记日),终(