浅谈我国廉租房制度

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1、浅谈我国廉租房制度【摘要】近年来，我国廉租房政策在解决低收入家庭的住房困难上起到了很大的积极作用，但由于责任不清，廉租房的供给不足等问题的存在，廉租房制度建设一直得不到实质性的发展。本文试图运用西方经济学理论方法，先居民和政府的角度对廉租房制度中存在的问题进行了分析，然后分析了存在廉租房下的房地产市场均衡最后借鉴发达国家廉租房的供给政策以及国内学者的建议提出—•些解决方案。【关键词】廉租房，房地产均衡廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

2、我国廉租房制度是针对住房怵I难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是住房保障体系的重耍组成部分。良好完善的廉租房制度可以有效地改善低收入家庭的住房难问题，有利于和谐社会的建设。因此，完善廉租房制度是一项迫在眉睫重要任务。一、我国廉租房制度的现存问题(-)从居民或家庭角度分析1、存在搭便车和“手段”现象。到目前，我国还没有建立个人信用制度和个人收入屮报机制，收入来源很多，居民的隐形“收入”没办法统计，个人收入的不透明性致使一些非最低收入家庭搭上了政策便车，而那些真正需要保障的最低收入家庭却被排除在外。此外，一些非廉

3、租对象还通过“手段”（如政府部门官员以权谋私等）获取了住房租赁补贴，而真正的廉租对象却无法获取廉租法制度的优待。2、排长队现象。虽然在短期内，由于房东出租房屋数量是固定的，且租房屋的人对租金也不会非常敏感，使得住房的短期供给和需求都缺乏弹性，价格上限限制不会引起太大的短缺。但是，在长期中，山于政府对部分廉租房市场实行了租金限制性价格上限，加之我国廉租房房源供应不足，就势必会造成住房大量短缺。许多家庭在办理完相关的手续取得租用廉租房的资格后，还需要等很长时间才能住到相应满意的房子，这样既浪费了他们的时间，到最后乂

4、不能使他们享受到待遇。（―）从政府角度分析1、部分地方政府重视不够。政府作为国家宏观调控者，理应充分行使自己的社会职能，承担起构建城镇廉租房制度重任，探索出适合本地发展的廉租房制度模式，但部分地方政府建设廉租重视程度不够。一些地方政府对建立健全廉租房制度的重耍性缺乏认识，意识不到廉租房制度对促进社会和谐、推动社会全面发展的作用，没有把构建廉租房制度提到重要工作口程上來。2、部分政府故意不搞好廉租房建设。廉租房的建设供给会增加政府财政支出，其屮包括部分廉租房的建设成本，对廉租房供应对象的监督成本及对廉租房的管理成

5、木等等。最重要的是廉租房供应将拉低房价，土地出让金也会跟着降低，将直接减少地方政府的“第二财政”收入，也必然会影响当地GDP增长速度，从而影响到官员政绩考核。二、存在廉租房下的房地产市场均衡如果地方政府提供廉租房的供给，廉和房的推出将使一部分低收入者的需求发生转移，由于房租价格低廉，因此廉租房的介入会对商品房市场产生挤出效应(尤其是商甜房低端市场，通过低端市场也会间接的影响整个房地产市场的价格)，其经济效应分析见下图右侧表示商品房市场，左侧表示廉租房市场•如果不存在廉租房，市场商品房供给为So,市场需求为Do,

6、均衡点为Eo,价格为Po,将图(1)中的价格统一为租金价格，即将商品房价格也折合成租金价格，方便比较，如果政府提供L1面积的廉租房，且租金价格为PL并低于商品房价格，则商品房市场的需求曲线左移至D1,新的均衡点为E1,价格为P1,价格下降了.如果政府提供的廉租房面积为L2,则商品房市场均衡点为E2,价格降到P2•显然廉租房的供给将抑制商品房价的上升。根据经济学理论，房价下降将导致的第一个后果是超额利润下降，随之地租下降，廉租房的推出降低房价这是毋庸置疑的。口PoPlElEo为房价下跌政府损失的地租。显然政府在房

7、地产市场上承担社会人的角色是要付出代价的。所以在我国一些地方政府对廉租房政策的推出大都持不积极态度。上述模型分析了廉租房政策的推出时对于地方政府作为经济人的影响，从而揭示了一定的问题根源。三、完善我国廉租房制度的一些建议(-)建立有效的准入、退出和动态跟踪机制，确保有限的廉租房资源发挥最大效用。建立自上而下的专门机构统一管理廉租房建设工作，定期対享受廉租房家庭的收入、住房状况等基木情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭便车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大效用。随着时间推移，当承租人收入状况好转、不再符合廉租房

8、租赁条件时，应及时进行清退，做到“冇进冇出”，使廉租房始终处于一种动态合理状态。(-)建立廉租房建设激励机制，增加廉租房房源供给。针对廉租房建设缺乏激励机制的现状，在廉租房制度中要建立廉租房建设激励配套措施，以保证充足的廉租房房源供给。首先，可以通过新闻媒休向房地产开发企业大力宣传服务社会造福百姓的重要性，改变开发企业一味追逐暴利的观念。其次，地方政府应对具有社会责任感的开发企业给予适