房地产企业“营改增”风险初探及应对策略

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1、房地产企业"营改增"风险初探及应对策略■营改增论文房地产企业〃营改增〃风险初探及应对策略摘要:2015年是十二五规划的收官之年，而中央此前就已经明确了完成〃营改增〃税制改革任务的时间节点,十二五期间必须完成此项任务z2015年便是此项任务的收官之年。中央特别提出,还未开展此项工作的房地产业2015年必须完成〃营改增〃工作。实行〃营改增"的初衷是降低企业的税收负担，但是由于房地产业的特殊性’〃营改增〃也许会给房地产业带来新的税务风险。本文从〃营改增〃的实施背景入手，分析总结了〃营改增〃对房地产业的影响，并结合房地产业的实际，提出了为应对〃营改增"带来的风险，房地

2、产业可以采取的应对措施。关键词:营改增房地产业税收风险—、引言早在2012年1月1日，作为国家实施结构性减税的重要措施之一，上海的交通运输业和部分现代服务业已经先行试点，全国性的"营改增"工作也由此拉开序幕,并在当年8月开始在全国范围试行。此后，交通运输的肱骨部门铁路运输和邮政服务也在第一时间加入了〃营改增〃的大军，至此交通运输部门全行业纳入〃营改增〃范围。同年6月1日，电信业纳入税制改革的范畴,国家结构性减税工作范围进一步扩大。但是中央明确规定在十二五期间必须完成〃营改增〃的税制改革，因此目前尚未改革的房地产业、建筑业、金融业和生活服务业在2015年必须完成

3、改革。二、〃营改增”给房地产企业带来的影响(-)账务处理难度增加营业税是按营业额的全额计税,而增值税采用的是差额征税，其应缴税款金额应当等于销项税与进项税差额，如果按照这种模式进行课税必将增加不少于十个会计科目，会计核算的难度将大幅度增加。此外，财务工作者面对新旧税制的衔接与过度，以及政策变化，自身素质提升将会被提高空前重要的高度。因为稍有不慎就会带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。（二）虚开、代开发票或触犯刑事责任例如在建筑业普遍存在的〃甲供材〃现象,其实被房地产商经常利用来虚增成本。但是建筑业很难取得〃甲供材〃的发票，这就迫使建筑业〃代开”、〃虚开’

4、O在营业税税制下，〃虚开〃〃代开〃发票的违法成本较低，〃营改增〃后违法成本相对较高，因此〃甲供材”引发的发票被专用的行为可能会得到很大程度的遏制。比如，被刑法第205条列入的虚开增值税发票罪；以及该法第208条所列的非法购买增值税发票发票、购买伪造增值税专用发票罪；还有该法206条明确的伪造、出售伪造的增值税发票罪等等。（三）可抵扣进项不足,税负恐大幅上升〃营改增〃的本质其实通过改革税制对产品或者是服务的增值部分进行征税的。从而达到消除重复征税的目标。从目前表现出的情况看，绝大部分的企业也明确表示实实在在地感受到了税负的下降。不过，需要指岀的是确实也存在部分企

5、业由于自身生产的周期性问题、可抵扣进项的不足等原因，造成了税负的增加。房地产业成本构成比较复杂，可抵扣的项目不多，甚至有些项目如土地成本很难取得允许抵扣的进项税发票。在这种进项不足的情况下，房地产企业的税负必然会增加。三、应对〃营改增〃影响的具体措施—旦将房地产业纳入〃营改增〃试点范围，房地产企业将面临上述诸多风险。因此，房地产企业需要认真学习〃营改增〃政策，尽快制定完善企业的各项内部控制制度，以应对〃营改增〃带来的税务风险。（-）全面做好〃营改增〃财务核算准备工作如前所述,按照新模式进行课税必将增加不少于十个会计科目,然而这还仅仅是〃营改增〃工作对房地产企业

6、账务处理提出的新要求之一。由于房地产财务工作者面必须面对新旧税制的衔接与过度，以及政策变化等问题，在具体业务处理上将带来诸多难题。所以，房地产财务工作人员须充分学习，积极应对改革带来的变化。其一，调整会计科目设置，在科目〃应交税费〃之下增设〃应交增值税〃〃未交增值税〃等相关明细科目；其二，完善企业内部财务、税务控制制度；其三，加强对全司人员的教育，使全员了解其工作中应注意的事项。（二）全面提升增值税专用发票管理水平〃营改增”后将全面使用增值税发票，而该种发票是经济违法案件涉及较多的票种之一,应重点管理,因此，房地产企业要强化〃营改增〃后对增值税发票的管理工作。

7、第一，及时取得可以抵扣的专用发票，在日常业务中，应尽量与增值税一般纳税人进行交易,并且尽早地取得增值税专用发票;第二，加强专用发票的认证管理，应指派专人负责发票的认证工作，取得的增值税专用发票及时进行认证，已达到发票能最大限度的抵扣;第三，防范虚开增值税专用发票和接受虚开的增值税，在已试点的行业特别是交通运输业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势，且虚开增值税专用的行政处罚较重，企业应规范增值税发票的使用,降低企业的法律风险。（三）积极进行税务筹划,控制潜在上升的税负率据最新的预测消息，〃营改增〃后房地产业的税率极有可能为11%,相较于之前营业税百分之五

8、的税率明显提升，如果没有够的进项抵扣税