东方溪谷(创意)产品

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1、“皇后大道”、“水晶台”总体运作策略及产品规划思路策划中心2009年9月（东方溪谷项目）第一部分项目开发背景及运作思路项目总体定位：东方新城最高端的青年白领公寓抓住稀缺的产品结构灰空间溢价、小面积大功能品质溢价强调功能的精装修主题瞄准市场稀缺产品：面积50-80平米的小套二、小套三主题化、小资情调的装修风格充分利用30%可变空间以面积更小、功能更全实现差异化做到与竞争对手相比，相同功能，面积更小；相同面积，功能更多“小面积大功能”的装修主题超越富丽东方，以凯丽系列标准，皇后立面来提升项目品质通过入户大堂精装、架空迷你泳池、精品配套来提升项目时尚化

2、、国际化的品质富丽东方首创国际城魅力之城3号项目被分割成3个独立而零碎的小地块其中1号地靠近富丽东方，4、5号地靠近魅力之城项目土地现状1号地块靠近富丽东方占地10.45亩4号地块靠近魅力之城占地19.25亩5号地块靠近魅力之城占地9.28亩145总体运作思路1号地“皇后大道”借势富丽东方,打造富丽东方的迷你版城市白领公寓4、5号地“水晶台”借势魅力之城,打造大社区内的精装城市公寓一、3个地块2个项目二、高品质迷你居家户型，锁定市场的稀缺产品线面积控制：打造小面积多功能小户的极限，套二40-60平米。套三65-80平米用足30%灰空间，还可利用嵌

3、入式衣橱、空调位改生活阳台等方式偷取面积三、精装修溢价，拔高项目品质，实现溢价能力四、成本控制，开源节流地面抬高半层，减少地下停车位的修建成本核心运作策略1、土地价值最大化用足规划指标，容积率5，建筑层高2.9米，共34层。有必要时可突破百米限制。2、1号地清水房，4、5号地精装房用足30%灰空间，并最大化限度的偷取面积，灰空间以实用和功能为主，尽可能减少非核心功能区域的面积。3、灰空间价值最大化的策略5、商业“风情化、景观化”的策略由于3个地块都位于“东方新城”大居住片区内的主要交通道路旁，未来具有一定的商业价值，商业可于1、4号地块临街地段打

4、造1-2层的临街商业，5号地打造3层的商业裙楼，商业“风情化、景观化”充分挖掘“商业溢价”。自身打造小型化、精品化的配套：结合架空层的利用(特别是4号地)打造小型架空泳池、健身馆，棋牌室等等4、配套互补型、小型化、精品化的策略精装厨卫，简装客厅卧室，预留个性化空间家居设计前期导入，水电气前期导入6、精装修实施“小空间大功能”的策略建议与家居业巨头联盟合作，前期统一设计统一装修。精装房建议“以功能为主”的精装，强调“多实用功能、多储藏空间、多便捷设计”第二部分1号地块“皇后大道”项目定位及产品规划建议一、项目定位“皇后大道”公寓1号地块项目定位建筑

5、风格景观定位纳帕溪谷、台地景观新古典风格档次定位凯丽系列产品，皇后系列外观富丽东方迷你版“实用居家型”青年白领公寓——面积更小、更时尚、更国际——复制皇后的户型和外观，延续皇后的品质感临主要道路规划1-2层临街底商（右图红色图示）二、产品规划建议社区底商皇后大道主要针对首次置业的城市白领，打造55-83平米实用居家的白领公寓产品定位：复制“皇后国际”的户型和外观，55-83平米宜居小户1、规划建议单元式布局、3梯6-8户设计抬高地面1.5米规划地下车库，利于成本控制户型产权面积（㎡）灰空间比例套数比例一室二厅单卫（1变2）55-6030%30%二

6、室二厅单卫（2变3）68-7540%二室二厅单卫（2变3）78-8330%合计——100%※户型设计要求：1、户型设计要方正、紧凑、实用，尽量规避异型房间；2、灰空间主要以内置阳台改房间的形式出现，以保证房间功能的实用完整；3、取消不必要的空间设计（如入户花园），尽量压缩面积，使空间功能价值最大化；4、客厅保证景观阳台或落地宽幅飘窗，卧室尽量设置飘窗；5、厨房外设置花池或空调机位（可变生活阳台）；6、主卧设置嵌入式衣橱，预先留好空墙；7、如上述要求设计出的户型不理想，可考虑类似金色海蓉通过结构连板进行灰空间的偷取。2、户型配比建议景观延续异域风

7、情的纳帕台地为主题，穿插小型简单水景、树阵空间、风情雕塑等等景观设计可结合抬高半层形成的台地地势，使景观富有更丰富的层次3、景观规划建议复制皇后景观风格路线，设置小型迷你泳池园区栽培树木的选择宜采用成都本土易成活、低成本树种4、建筑风格图片参考第三部分4、5号地块“水晶台”项目定位及产品规划建议建筑风格：现代简约风格景观定位：夏威夷风情台地景观形象定位：国际、时尚、尊贵、精装——魅力大社区、紧凑型、小空间大功能、精装公寓——魅力城东·现代都市精装水晶公寓一、项目定位案名推荐：水晶台国际公寓4、5号地块项目定位“水晶台”国际公寓单元式布局、3梯6-

8、10户设计；2.9米层高、4号地以70－80平2变3户型为主；临街规划2层风情化的商业。抬高地面1.5米规划地下车库，利于成本控制，且可