集体土地流转的政策探索研究

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1、集体土地流转的探索、方向与影响目录:摘要1背景资料11、改革动向：三中全会明确方向，经营性建设用地入市先行，宅基地试点谨慎推进11）十八届三中全会明确集体土地制度改革方向12）中央一号文件提出“深化农村土地制度改革”23）各地两会积极响应22、各地实践：直接、间接推动集体土地入市，提升土地价值41）直接入市流转52）城乡建设用地增减挂钩83）农村股份制合作改革134）集体土地建公租房133、市场影响：经济发达地区流转需求更为迫切，缓解城市用地矛盾同时提高农村土地利用效率151）经济发达的沿海地区流转需求更为迫切，预计将率先流转152）大幅提高农民收入，释放改革红利，促进农村消费1

2、63）推动产业升级发展，优化城市规划和产业布局，促进经济结构转型174）增加城市建设用地供应，改善供应结构，有助于间接平抑地价房价18结语：集体经营性建设用地入市将展开全面试水，抵押融资、合作经营或成为重要方向20摘要:1982年以来，我国一直保持“城乡二元的土地公有制”。2013年十八届三中全会决定，深化土地制度改革，推进集体土地流转。2014年中央一号文件一脉相承地提出“深化农村土地制度改革”。在保证耕地红线的前提下，各地推进多种模式探索农村土地流转，部分省市已先行出台相关政策或做出实质性尝试，直接、间接推动集体土地入市。集体建设用地包括宅基地、公益性公共设施用地及经营性建设

3、用地，其中集体经营性建设用地由于流转受限相对鮫少，其流转模式最受关注，推行速度也最为迅速，本文重点对各地经营性建设用地流转模式进行了梳理：(1)直接入市流转：广东、海南、安徽、深圳等地出台相应政策，明确集体建设用地可以直接入市交易，与国有土地“同地、同价、同权”。同时对土地性质和土地收益分配做出相应规定,确保农村集体及农民利益。(2)城乡建设用地增减挂钩：即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。包括以重庆、成都、广州为代表的“地票”模式和河南“人地挂钩”模式，实现了在远郊区县偏远地区进行拆迁安置、在近郊区县用地的效果。(3)农村股份制合作改革：以广东南海为代表，将集体财产、土

4、地和农民承包权折价入股，在股权设置、股利分配和股权管理上制定章程，成为“村宪法”。(4)集体土地建公租房：对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和部分省会城市，可以利用农村集体建设用地建设公共租赁住房，其中北京、上海先行试点。我国土地资源状况存在明显差异，经济发展及城市化建设水平差异更为显著，由于推进集体土地入市有助于缓解城市用地矛盾，我们认为，现阶段经济发达地区对集体经营性建设用地流转的需求更为迫切。此外，集体土地制度改革对于房地产市场及城乡发展的影响将主要体现在以下方面：1)集体经营性建设用地流转可以大幅提高农民收入，扭转当前不断扩大的城乡收入差距，促进农村消费，拉动内需

5、；2)农村土地的流转有利于推动产业升级发展，释放改革红利，优化城市规划和产业布局，促进产业转型和经济结构优化3)土地流转将缓解城镇建设用地供应压力，改善供应结构，打破地方政府对城镇土地供应的垄断，在解决土地财政的同时，有助于间接平抑地价房价。随着集体土地入市需求的日趋强烈，《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》上半年有望出台。与此同时，面对与农村建设、土地开发、人民生活均密不可分的资金需求，集体土地使用权信托、抵押等方式将带来更为广阔的融资途径。报告正文:•背景资料1982年，我国第四部宪法中首次明确提出，“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于

6、集体所有”，一举奠定我国“城乡二元的土地公有制”基础。在随后的数十年中，二元土地制度一直未有突破。根据我国《土地管理法》，集体所有的土地中包括农用地、集体建设用地以及未利用地，其中集体建设用地又分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。农用地•耕地、林地、园地等图：我国城乡二元结构下集体土地分类匚〉集体建设用地未利用地•荒草地、盐碱地、沼泽地等•宅基地、公益性公共设施用地、经营用地资料来源：收集整理1、改革动向：三中全会明确方向，经营性建设用地入市先行，宅基地试点谨慎推进1）十八届三中全会明确集体土地制度改革方向11月15日，十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深

7、化改革若干重大问题的决定》（下称“决定”）发布。《决定》在秉持“全面深化改革”主旨的前提下，对土地制度改革尤其是集体土地流转的方向做出明确指示。>农用地（土地承包经营权）：激活农村经济的同时保障农民权益《决定》原文：“坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，賦予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”“保障农