区项目提案报告项目分析

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1、苏州新区工程提案报告工程分析区域简况一、地理位置苏州高新区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴屮区，北接相城区，两至太湖。总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。二、交通位置苏州高新区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70

2、公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。三、经济结构分析自1992年到2004年区域经济平均每年以50%左右的速度增长，国内生产总值从不足1亿元发展到120亿元，财政收入从300多万元增加到12.7亿元，出口创汇从无到有，现已实现进出口总额28.8亿美元，其中出口14.7亿美元。累计引进外资企业360多家，总投资超过35亿美元，其中世界500强企业39家，投资上亿美元的工程10多个。四、规划苏州新区开发建设多年來，根据建设一

3、个高新技术产业开发区、外向型经济聚集区、现代化新城区“三位一体”的开发目标，依托苏州原有的经济基础，积极引进外资，大力促进高新技术产业化和国际化，加快城市化发展的步伐，开发建设得到了持续的发展，初步形成了以跨国公司投资为主体的高新技术产业基础，发展成为初具规模的现代化新城区。市场背景分析一、苏州市房地产市场发展描述(一)苏州房地产市场发展态势房地产业的持续升温成了人们普遍关注的话题。苏州房地产业的表现似乎更为突出。商品房的热销带动了房价的一路飕升。来自省统计局的一份资料显示，目前苏州房价己从苏锡常地区笫

4、二位升至第一位，不仅与常州的距离拉大了，而且跑到无锡前面。1、供应量与需求量2004年新开工商品房面积881万平方M,增长27.1%,其中住宅798万平方M,增长35.3%。2004年苏州市房地产开发上涨势头迅猛，全市房地产开发投资突破300亿元，达到334.32亿元，增长87.9%,商品房施工面积达3843.92万平方M,增长44.4%,竣工面积1129.1万平方M,增长36.7%,创下历史新高。2、投资分析(1)1997-2004年房地产开发投资走势分析(资料來源：苏州房地产管理局)从上图可以看出，

5、自2001年开始，苏州市房地产开发投资急剧上升，增幅较大。(2)1997-2004年苏州市房地产开发占GDP比例走势分析（资料來源：苏州房地产管理局）从上图可以看出，苏州市苏州市房地产开发占GDP比例从2001年开始随着楼市的“火爆”越来越大，说明房地产已经日益成为苏州的支柱产业。我们也可以看出，2004年，这一比例达到了7.58,离国际公认的警戒线8%相去不远，说明苏州房地产开发确实有点“过热”，应该引起重视。（二）近期市场描述和未來走势预测2005年苏州房地产市场将继续保持强劲的增长势头；其中，住宅

6、投资继续占开发投资的主导地位，房地产开发的整体结构较为合理。商品房空置面积急速下降，房地产市场呈现供销两旺的势头。（1）苏州市1-9M逐月房地产开发投资额走势图（2004年）（资料來源：苏州房地产管理局）从上图走势可以看出，1・9月房地产开发投资呈波动向前发展，总体上还是保持了上升态势，但增幅趋缓，随着原來通过拍卖取得的土地陆续到了该开工的时间，即将陆续进入开发期，未来开发投资量还要继续向上攀升。（2）苏州市1-9M逐月簡品房销售额走势图（资料來源：苏州房地产管理局）从上图可以看出，商品房销售额和住宅销

7、售额的走势一致，但前者由于非住宅的商品房的拉动作用强劲，走势比住宅强劲。4、5月商品房和住宅的销售都达到了一个“谷底”，6月后慢慢处于回升状态，在7月又达到一个“峰值”，7月后又趋于下滑状态，9月又有上升势头，增势趋缓。（3）苏州市1-9M商品房销售面积逐月走势图（资料來源：苏州房地产管理局）从上图可以看出，销售面积在5月达到了“谷底”，6月后趋于缓慢上升态势，在7月达到了一个小高潮，7月后增幅趋慢。（4）苏州市1・9月商品房价格逐月走势图（资料来源：苏州房地产管理局）从上图可以看出，商品房包括住宅的价

8、格从2月一致还是处于上升的态势，在4-5月内增幅明显，可能也是销售面积大幅下降的“导火索”，6月开始价格趋于缓慢上升态势。二、商品房供应分析全市一一2004年的下半年，开盘的工程就在15个至多，且有一半是大盘，而从各楼盘的工期来看，真正的供应高峰应该在2005年的下半年。据第24届房交会统计：可供房源25936套，计331.96万平M,商品房展示工程31个237万平M,期房有12930套204万平方M,现房994套7万多平M。大量新楼盘的规